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2025年全国房地产估价师考试（土地估价基础与实务）历年参考题库含答案详解

一、单项选择题

下列各题只有一个正确答案，请选出最恰当的选项（共30题）

1、根据《城镇土地估价规程》，在进行基准地价评估时，通常采用的土地价格表示方式是

A.楼面地价

B.土地总价

C.土地单价

D.单位建筑面积地价

2、在运用收益还原法评估商业用地价格时，下列哪项不属于客观收益的确定原则？

A.扣除实际发生的房屋空置率

B.采用市场平均租金水平

C.考虑当前业主的实际经营利润

D.排除个别经营者管理能力影响

3、土地估价中，容积率修正系数的确定主要依据

A.土地开发成本变化

B.不同容积率下土地利用效益差异

C.建筑物结构类型

D.区域人口密度

4、下列哪种方法不适用于新开发完成的工业用地估价？

A.成本逼近法

B.市场比较法

C.收益还原法

D.剩余法

5、在土地估价报告中，估价期日的确定主要依据

A.委托合同签订日期

B.实地查勘完成日期

C.估价目的对应的时间点

D.报告提交日期

6、下列关于土地使用权出让年限的说法，正确的是

A.工业用地最高出让年限为40年

B.商业用地最高出让年限为50年

C.居住用地最高出让年限为70年

D.综合用地最高出让年限为60年

7、采用市场比较法评估宗地地价时，若比较案例为协议出让土地，通常应进行

A.交易方式修正

B.使用年限修正

C.区域因素修正

D.个别因素修正

8、某宗地临街深度为50米，按“四三二一法则”，其前25米价值占整块地价值的比例为

A.40%

B.70%

C.80%

D.90%

9、下列哪项不属于土地估价中的区域因素？

A.交通通达度

B.基础设施完善度

C.宗地形状

D.商业繁华程度

10、在土地估价中，土地还原利率的确定方法不包括

A.租售比法

B.安全利率加风险调整法

C.市场提取法

D.成本累加法

11、根据《城镇土地估价规程》，下列关于基准地价更新频率的表述，正确的是（）。

A．原则上每1年更新一次

B．原则上每2年更新一次

C．原则上每3年更新一次

D．原则上每5年更新一次

12、在成本逼近法中，土地取得费的构成不包括下列哪一项？（）

A．土地补偿费

B．安置补助费

C．土地使用权出让金

D．青苗补偿费

13、下列哪种估价方法最适合用于工业用地的价值评估？（）

A．市场比较法

B．收益还原法

C．成本逼近法

D．剩余法

14、某宗地临街深度为50米，按照“四三二一法则”，其前25米价值占总临街价值的比例是（）。

A．40%

B．70%

C．80%

D．90%

15、下列关于地价区段划分的描述，正确的是（）。

A．应以街道为唯一划分依据

B．同一区段内土地用途可以不同

C．区段内地价差异应控制在20%以内

D．区段边界可跨越河流或铁路

16、在收益还原法中，土地纯收益是指（）。

A．总收益减去总支出

B．总收益减去经营费用和税费

C．总收益减去经营费用、税费和折旧

D．总收益减去经营费用、税费、利息和利润

17、下列哪种情况不宜采用市场比较法进行估价？（）

A．近期有可比交易案例

B．土地市场活跃

C．估价对象为公共设施用地

D．交易信息透明

18、某宗地土地还原率为6%，年总收益为30万元，年总费用为12万元，则其土地收益价格为（）。

A．200万元

B．250万元

C．300万元

D．350万元

19、下列关于宗地地价定义的要素中，不属于必须明确内容的是（）。

A．土地权利类型

B．估价期日

C．土地开发程度

D．建筑物建筑风格

20、在剩余法评估中，开发完成后房地产总价值通常采用（）确定。

A．成本法

B．市场比较法

C．收益还原法

D．基准地价修正法

21、根据《城镇土地估价规程》，下列哪项不属于土地价格的主要影响因素？

A．区位条件

B．土地用途

C．建筑物新旧程度

D．市场供求关系

22、在基准地价修正法中，期日修正的主要目的是什么？

A．调整土地用途差异

B．将基准地价调整至估价时点的市场水平

C．修正土地开发程度差异

D．调整容积率差异

23、下列哪种估价方法适用于有收益或潜在收益的土地评估？

A．成本逼近法

B．剩余法

C．收益还原法

D．市场比较法

24、在土地估价中，容积率修正系数的确定依据是什么？

A．土地取得成本

B．不同