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2025年建筑工程-其他-土地估价师历年参考题典型考点含答案解析

一、单项选择题

下列各题只有一个正确答案，请选出最恰当的选项（共30题）

1、根据《城镇土地估价规程》，在进行基准地价评估时，下列哪项不属于影响地价的主要区位因素？

A．交通便捷度

B．基础设施完善度

C．环境质量

D．土地所有权性质

2、在收益还原法中，土地纯收益是指从土地年收益中扣除哪一项后的余额？

A．管理费

B．总支出

C．税费

D．土地年总费用（含折旧等）

3、某宗地为商业用地，土地使用权剩余年限为35年，若土地还原利率为6%，则其年期修正系数最接近下列哪个数值？

A．0.84

B．0.89

C．0.92

D．0.95

4、下列哪种方法适用于新开发完成的工业用地估价？

A．市场比较法

B．成本逼近法

C．剩余法

D．路线价法

5、在城镇基准地价评估中，地价区段划分的主要依据是？

A．行政区划边界

B．土地用途和区位条件均质性

C．地籍单元大小

D．土地登记时间

6、某宗地临街深度为50米，采用四三二一法则计算其临街价值比例，前25米所占价值比例应为？

A．40%

B．70%

C．80%

D．90%

7、下列哪项不属于土地估价的基本原则？

A．替代原则

B．预期收益原则

C．公平公正原则

D．最有效使用原则

8、在运用市场比较法评估地价时，若比较案例成交日期距估价基准日较远，应进行何种修正？

A．区域因素修正

B．个别因素修正

C．交易情况修正

D．期日修正

9、土地估价报告中，对估价方法选择的说明应重点体现？

A．估价师的个人偏好

B．委托方的要求

C．资料可获得性与方法适用性

D．估价时间的长短

10、某宗住宅用地容积率由1.5调整为2.0，其他条件不变，其楼面地价一般会如何变化？

A．上升

B．下降

C．不变

D．无法确定

11、在土地估价中，采用市场比较法时，选择比较案例应优先考虑哪一个因素？

A．交易时间与估价时点相近

B．土地用途相同或相似

C．地理位置邻近

D．交易方式为拍卖

12、下列哪项不属于基准地价的特点？

A．具有区域平均性

B．由政府组织评估公布

C．反映具体宗地的精确价值

D．按土地级别或均质区域划分

13、在成本逼近法中，土地取得费的合理构成应包括下列哪项？

A．土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费

B．土地增值税、企业利润、管理费

C．利息、税费、开发利润

D．财务费用、销售费用、土地租金

14、某宗地临街深度为50米，按“四三二一法则”，其前25米价值占总价值的比例约为？

A．40%

B．70%

C．80%

D．90%

15、下列哪种土地用途的容积率通常最高？

A．住宅用地

B．工业用地

C．商业用地

D．教育用地

16、在收益还原法中，土地纯收益应如何计算？

A．总收益减去总成本

B．总收益减去运营费用和税费

C．净利润除以资本化率

D．销售收入扣除土地成本

17、下列哪项属于影响土地价格的个别因素？

A．城市规划限制

B．区域交通条件

C．宗地形状与面积

D．经济发展水平

18、标定地价的主要作用是？

A．作为土地税收的计税依据

B．反映全国地价总体水平

C．用于政府宏观调控参考

D．确定具体宗地在公开市场下的价值

19、下列哪种方法适用于评估已建成商铺的土地价格？

A．成本逼近法

B．剩余法

C．收益还原法

D．路线价法

20、土地估价报告的有效期一般不超过？

A．3个月

B．6个月

C．9个月

D．12个月

21、根据《城镇土地估价规程》，土地价格评估中采用收益还原法时，土地纯收益应基于下列哪项确定？

A．实际总收益减去实际总费用

B．客观总收益减去客观总费用

C．历史平均收益减去历史平均成本

D．未来预测收益减去开发成本

22、在基准地价评估中，下列哪项不属于影响商业用地地价的主要因素？

A．交通通达度

B．人流量

C．建筑容积率

D．区域环境质量

23、某工业用地通过市场比较法评估，选取的比较案例为同一供需圈内近期成交的类似工业用地，但容积率高于待估宗地，此时应进行何种修正？

A．容积率修正

B．交易情况修正

C．交易日期修正

D．土地使用年期修正

24、下列关于土地估价报告有效期的说法，正确的是？

A．自报告出具日起一年内有效

B．自估价时点起六个月有效

C．自委托日起三个月有效

D．自审核日起一年有效

25、在土地估价中，地价区段划分的主要依据是？

A．行政边界

B．土地用途和区位条件相似性

C．土地所有权性质