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物业管理纠纷中公共收益分配问题探讨

引言

随着城市居住社区治理体系的不断深化，物业管理已从单纯的“房屋管家”角色，逐步演变为连接居民生活、社区服务与公共事务的重要纽带。在这一过程中，公共收益分配问题因其涉及多方利益、贯穿日常管理全周期，逐渐成为物业管理纠纷的“高发区”。从电梯间的广告招租到公共场地的摊位租赁，从快递柜的入驻费到公共区域的停车收费，这些看似琐碎的“小钱”，却因权属不清、分配不公、监管缺失等问题，频繁引发业主与物业公司、业主与业主委员会之间的矛盾。探讨公共收益分配问题，不仅是破解物业管理纠纷的关键切口，更是推动社区治理从“管理”向“共治”转型的重要实践。

一、公共收益的基本界定与实践现状

（一）公共收益的法律内涵与常见类型

公共收益，本质上是利用物业管理区域内业主共有部分产生的经济利益。根据《民法典》第二百八十二条规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。这一规定明确了公共收益的权属性质——其所有权归全体业主，物业公司仅为“管理者”而非“所有者”。

从实践来看，公共收益的常见类型主要包括三类：一是公共空间经营性收益，如电梯轿厢、楼道墙面、小区大门等位置的广告投放收入；二是公共设施使用收益，如小区内快递柜、自动售货机、充电桩等设备的场地占用费；三是公共资源管理收益，如公共停车位的停车费、临时摆摊的场地租赁费、公共区域的场地使用费等。这些收益虽来源多样，但核心特征均为“利用业主共有资源”产生，且需扣除合理成本（如广告位维护费、设备管理费等）后剩余部分归业主所有。

（二）当前公共收益管理的实践困境

尽管法律对公共收益的权属作出了原则性规定，但在实际操作中，公共收益的管理仍存在明显的“执行断层”。据相关调研显示，超过60%的小区存在公共收益未完全公示或部分收益被物业公司直接留存的情况。例如，某老旧小区物业公司将电梯广告收入直接计入“管理成本”，未向业主说明具体扣除标准；某新建小区虽设立了公共收益账户，但账户由物业公司单独管理，业主委员会无法查阅收支明细；更有部分小区因未成立业主委员会，公共收益完全由物业公司“自收自支”，业主对收益的存在与否毫不知情。

这种实践困境的背后，是“权利认知”与“操作规则”的双重缺失。一方面，部分业主对公共收益的权属缺乏清晰认知，认为“小区里的广告是物业公司拉来的，收入自然归物业”；另一方面，法律虽明确了收益归属，但对“合理成本”的界定标准、收益分配的具体比例、资金使用的审批流程等关键问题未作细化规定，导致执行层面缺乏可操作的依据。

二、公共收益分配纠纷的主要表现形式

（一）收益权属争议：“谁有权主张”的核心矛盾

权属争议是公共收益分配纠纷的起点。例如，某小区业主发现物业公司将小区南门的场地出租给流动商贩，收取的场地费未公示，遂要求物业公司返还。物业公司则辩称“场地管理由物业负责，收益应作为服务成本补偿”。双方争议的核心在于“公共区域的管理权是否等同于收益权”。根据法律规定，管理权与收益权分属不同范畴：物业公司基于物业服务合同获得管理权，负责公共区域的维护与秩序；而收益权作为所有权的衍生权利，归全体业主所有。但在实践中，部分物业公司将“管理”与“所有”混为一谈，以“管理付出”为由主张收益，直接引发业主的质疑与反抗。

（二）分配比例争议：“该分多少”的利益博弈

即使权属明确，分配比例问题仍易引发纠纷。例如，某小区公共停车位月收入约5万元，物业公司提出扣除30%作为“管理成本”，剩余70%用于补充维修基金。部分业主认为30%的扣除比例过高，要求物业公司提供成本构成明细；另一部分业主则主张将收益直接按户分配，用于抵扣物业费。这种争议的本质是“成本合理性”与“分配方式”的分歧。由于法律未对“合理成本”设定具体标准，物业公司可能虚增成本（如将本应计入物业费的基础维护费用，纳入公共收益的成本扣除）；而业主因缺乏专业知识，难以判断成本的真实性，导致双方对“应分配金额”无法达成共识。

（三）资金使用争议：“钱该怎么花”的决策冲突

公共收益的最终用途也是纠纷的焦点。根据相关规定，公共收益可用于补充维修基金、公共设施改造、业主大会运行经费等，但具体使用需经业主共同决定。然而，实践中常出现两种极端：一种是物业公司“越权使用”，如未经业主同意，将公共收益用于支付物业公司员工奖金；另一种是业主内部“意见分裂”，如部分业主主张将收益用于加装电梯，另一部分业主认为应优先偿还小区欠缴的水电费，因无法达成多数共识，资金长期闲置，引发“资金浪费”的质疑。

三、公共收益分配纠纷的深层成因分析

（一）法律规范的模糊性：“有法可依”但“操作难”

现行法律对公共收益的规定以原则性条款为主，缺乏具体实施细则。例如，《民法典》仅规定“扣除合理成本后属于业主共有”，但“合理成本