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房屋买卖合同

一、签订前的审慎准备：知己知彼，百战不殆

在落笔签字之前，充分的准备工作是避免日后纠纷的第一道防线。

（一）交易主体的审查

合同的有效性首先建立在交易主体资格合法的基础之上。

对于卖方而言，需核实其身份信息与房屋产权证明的一致性，确认其为房屋的合法权利人。特别注意房屋是否存在共有情况，如为共有，需所有共有人一致同意出售并签署相关文件。若卖方为企业或其他组织，还需审查其营业执照、授权委托书等文件。

对于买方而言，同样需提供真实有效的身份信息，并确保自身具备购房资格，尤其是在有限购政策的区域，需提前了解并符合相关规定。

（二）交易标的的查验

房屋作为交易的标的，其状况直接关系到交易的价值和买方的权益。

1.房屋基本状况：核对房屋地址、产权证号、建筑面积、套内面积、房屋结构、朝向、建成年代等信息与产权证及实际情况是否一致。

2.房屋权利状况：至关重要的是查询房屋是否存在抵押、查封、租赁等权利限制。抵押需了解抵押权人、抵押金额及解押方式；查封则意味着房屋可能无法正常交易；租赁则需知晓租赁期限、承租人是否放弃优先购买权等。

3.房屋物理状况：实地看房是必不可少的环节，仔细检查房屋质量、装修情况、水电气暖等设施设备的完好性，以及是否存在漏水、墙体开裂等质量瑕疵。了解房屋是否发生过可能影响居住心理的特殊事件。

4.物业管理及欠费情况：了解小区物业服务水平、物业费标准及缴纳情况，核实房屋是否存在水、电、燃气、供暖、物业等费用的拖欠。

（三）资金准备与融资安排

买方需根据房屋总价，合理规划资金来源。若涉及银行贷款，应提前向银行咨询贷款政策、额度、利率、年限及自身的还款能力，获取贷款预审批，以确保后续付款环节的顺畅。

二、合同核心条款的深度解析

一份规范的房屋买卖合同通常包含以下核心条款，对其进行精准把握至关重要。

（一）当事人基本信息条款

合同首部应明确列出买卖双方及中介方（如有）的详细信息，包括姓名/名称、身份证号码/统一社会信用代码、联系方式、通讯地址等。信息务必准确无误，以便于各方权利义务的界定和后续文书的送达。

（二）房屋基本情况条款

此条款是对交易标的的具体描述，应与房屋产权证及实际情况严格一致。需载明房屋坐落位置、产权证号、建筑面积（含公摊面积）、套内建筑面积、房屋用途（住宅、商用等）、房屋结构、土地使用年限等。对于房屋的装修、附属设施设备（如家具、家电），应详细列明清单作为合同附件，并注明其归属及交付标准。

（三）房屋价款及支付方式条款

1.房屋总价款：明确房屋交易的总金额，大小写均需填写，以防涂改。

2.付款方式：这是合同的核心内容之一，需详细约定。常见的付款方式包括：

*定金：通常在签订合同前或同时支付，作为担保合同履行的款项。需明确定金金额、支付时间、方式，以及定金罚则的适用（即买方违约定金不退，卖方违约双倍返还定金）。

*首付款：约定首付款金额、支付时间（如在网签后、过户前等特定节点）及支付方式（现金、银行转账等）。

*贷款：如买方需按揭贷款，应明确贷款金额、贷款银行（或由买方自行办理）、贷款审批期限，并约定如贷款未获批准或批准金额不足时的处理方式（如买方补足差额、解除合同等）。

*尾款：约定尾款金额、支付时间（通常在房屋交付、过户完成或物业交割后）及支付方式。

3.资金监管：强烈建议通过第三方资金监管机构或银行进行资金监管，以保障交易资金安全，避免“一房多卖”或资金被挪用等风险。需明确监管账户、监管金额、资金释放条件等。

（四）房屋交付条款

1.交付时间：明确房屋交付的具体日期或期限。

2.交付标准：约定交付时房屋的状态，包括水、电、燃气、供暖等基本设施的正常使用，门窗、墙面、地面的完好，以及附属设施设备的数量和状况。

3.交付手续：双方应办理书面的房屋交接手续，签署《房屋交接确认书》，结清相关费用（如水电气物业费等），办理物业更名等。

4.风险转移：明确房屋毁损、灭失的风险从何时起由卖方转移给买方，通常以交付为界。

（五）产权过户条款

1.过户时间：约定双方共同向不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记的时间期限。

2.税费承担：明确交易过程中产生的各项税费（如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、登记费等）由哪一方承担，或按相关法律法规规定各自承担。此项约定需清晰，避免后期扯皮。

3.协助义务：双方均有义务提供办理过户所需的全部材料，并予以积极配合。

（六）违约责任条款

这是保障合同履行的关键条款，需明确、具体、具有可操作性。

1.卖方违约责任：

*未能按时交付房屋或交付房屋不符合约定标准的违约责任。

*未能按时协助办理过户手续或提供虚假材料导致无法过户的违约责任。

*房屋产权存