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物业设施设备维护管理手册

前言

物业设施设备是构成物业实体的重要组成部分，是保障物业正常使用功能、提升居住与办公品质、实现物业保值增值的物质基础。科学、规范、高效的设施设备维护管理，不仅能够确保各类设备的安全稳定运行，延长其使用寿命，降低运营成本，更能为业主和使用人创造安全、舒适、便捷的生活与工作环境。本手册旨在为物业管理处及相关从业人员提供一套系统、实用的设施设备维护管理指导原则与操作规范，以期提升整体管理水平与服务质量。

第一章总则

1.1目的与意义

明确设施设备维护管理的目标是确保设备完好率、正常运行率，保障物业功能发挥，满足用户需求，预防安全事故，降低能源消耗，提升物业综合价值。

1.2适用范围

本手册适用于物业管理范围内所有公共区域的房屋本体附属设施、给排水系统、供电系统、空调系统、消防系统、电梯系统、安防系统、环境卫生设备、康乐设施及其他共用设备设施的维护、保养、检修与管理工作。

1.3基本原则

1.预防为主，防治结合：以日常保养和定期维护为重点，及时发现并消除隐患，减少故障发生。

2.专业管理，责任到人：明确各级管理人员和操作人员的职责，实行专业化分工与协作。

3.规范操作，安全第一：严格遵守操作规程和安全法规，确保人身和设备安全。

4.技术先进，经济合理：积极采用成熟、适用的新技术、新工艺、新材料，在保证效果的前提下力求经济高效。

5.全员参与，持续改进：鼓励所有相关人员参与设备管理，不断总结经验，优化管理流程，提升管理效能。

第二章组织与职责

2.1组织架构

物业管理处应设立专门的工程（或设施设备管理）部门，配备相应专业技术人员和维修技工，明确其在设施设备管理体系中的层级关系与协作机制。

2.2主要职责

1.物业管理处负责人：对设施设备管理负总责，审批年度维护计划与预算，协调重大维修项目，监督管理工作落实。

2.工程部门负责人：制定设施设备维护保养计划，组织实施日常维护、定期检修和故障排除，管理技术档案，培训技术人员，确保部门高效运作。

3.专业工程师/技术员：负责特定系统（如电气、暖通、给排水、消防等）的技术支持、方案制定、故障诊断、质量监督及专业培训。

4.维修技工：按照维护计划和操作规程，执行设备的日常巡检、清洁、润滑、调整、紧固、小修等工作，及时上报设备异常情况。

5.值班人员：负责监控系统运行状态，记录运行参数，处理突发应急事件，执行交接班制度。

第三章设施设备的基础管理

3.1台账管理

建立健全设施设备台账，详细记录设备名称、型号规格、生产厂家、安装日期、投用日期、技术参数、备品备件、历次维护保养及维修记录等信息，实行动态管理，确保账物相符。

3.2标识管理

1.设备标识：所有设备及其主要部件应设置清晰、统一的标识牌，注明设备名称、编号、型号、责任人等信息。

2.状态标识：对设备的运行状态（运行、备用、检修、停用）进行明确标识。

3.安全标识：在危险区域、关键操作点设置符合国家标准的安全警示标识，如“小心触电”、“禁止合闸”、“必须佩戴安全帽”等。

4.管路标识：对各类管道（水、气、油等）进行颜色和流向标识，注明介质名称、压力等级。

3.3技术资料管理

收集、整理、归档各类设施设备的技术资料，包括设计图纸、安装说明书、使用手册、产品合格证、检验报告、维修手册、电路图等，并建立借阅制度，确保资料的完整性和可用性。

3.4操作规程

针对每类主要设备，制定标准化的操作规程（SOP），明确操作步骤、注意事项、安全要求及应急处理措施，并对操作人员进行培训和考核，确保严格遵守。

3.5记录与报告

建立完善的记录制度，包括设备巡检记录、维护保养记录、故障维修记录、运行参数记录、能耗记录、安全检查记录等。定期（如月度、季度、年度）对记录数据进行分析，形成设备运行状况报告和维护管理评估报告。

第四章设施设备的维护保养与检修

4.1维护保养分类

1.日常维护保养：由当班技工或操作人员负责，每日或每班进行，主要内容包括清洁、检查、紧固、润滑、调整等，确保设备处于良好运行状态。

2.定期维护保养：根据设备特性和运行状况，按周、月、季、年制定计划，由专业技术人员或维修班组执行，对设备进行较全面的检查、调整、润滑、更换易损件等，排除潜在故障。

3.专项维护保养：针对特定系统或设备在特定季节（如雨季来临前对排水系统）或特定工况下进行的针对性维护保养。

4.2维护保养计划与实施

1.工程部门应根据设备说明书要求、运行状况及相关法规标准，制定年度、季度、月度维护保养计划。

2.维护保养计划应明确设备名称、保养项目、周期、负责人、所需物料及注意事项。

3.严格按照计划组织实施，做好过程记录，对发现的问题及时处理或上报。保养