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房屋维修养护制度

一、房屋维修养护的基本原则

房屋维修养护工作的开展，应始终遵循以下核心原则，以确保其方向正确、实施有效：

1.预防为主，防治结合：强调日常检查与定期保养的重要性，通过主动预防，及时发现并处理潜在问题，将故障消灭在萌芽状态，避免小隐患演变成大问题，从而降低维修成本，减少突发事故的发生。

2.业主主导，权责分明：明确业主作为房屋所有权人的主体地位和主要责任。同时，根据不同类型的房屋（如商品房、保障性住房、单位自管房等）和管理模式（如自主管理、委托物业服务企业管理），清晰界定各方在维修养护中的权利与义务，包括业主、物业服务企业、产权单位等。

3.科学规范，经济合理：维修养护工作应基于建筑科学原理，采用成熟、可靠的技术方法和材料。在确保工程质量的前提下，进行必要的经济技术分析，力求以最合理的投入获得最佳的养护效果，避免不必要的浪费或过度维修。

4.及时高效，保障安全：对于发现的房屋损坏或故障，尤其是涉及结构安全、消防安全、使用功能的紧急情况，必须迅速响应，及时组织维修，确保房屋在安全状态下使用，最大限度减少因维修不及时造成的损失和影响。

二、房屋维修养护的责任划分

清晰的责任划分是落实房屋维修养护制度的关键，有助于避免推诿扯皮，提高工作效率。

1.业主的责任：

业主是其房屋专有部分维修养护的首要责任人，对其名下的房产及附属设施设备负有日常检查、及时维修、确保安全使用的义务。同时，业主也有义务遵守物业管理规约，支持和配合物业管理区域内共用部位和共用设施设备的维修养护工作，并按照规定承担相应的费用。

2.物业服务企业的责任（如委托管理）：

物业服务企业应根据物业服务合同的约定，对物业管理区域内的共用部位（如楼梯间、楼道、公共门厅、屋面、外墙等）和共用设施设备（如供水供电系统、排水系统、消防系统、电梯、公共照明等）进行定期检查、维护、保养和及时维修。负责建立健全相关档案，记录维修养护情况，并向业主委员会或全体业主报告工作。

3.产权单位的责任（如单位自管房、保障性住房）：

对于单位自管的公有住房或政府统筹管理的保障性住房，产权单位或其委托的管理机构承担相应的维修养护主体责任，确保房屋符合基本居住条件和安全标准。

4.专业服务单位的责任：

对于电梯、消防、特种设备等需要专业资质进行维修养护的项目，应由具备相应资质的专业服务单位承担，其应严格按照国家及行业标准进行作业，并对服务质量和安全负责。

三、房屋维修养护的主要内容与周期

房屋维修养护是一项系统工程，涉及房屋的各个组成部分，需根据其特性和使用情况制定相应的养护计划和周期。

1.日常巡检与零星维修：

*内容：每日或定期对房屋的主体结构、门窗、墙面、地面、水电设施、消防器材、公共照明等进行巡查，及时发现并处理如小面积渗漏、门窗损坏、管道堵塞、开关故障等轻微或紧急问题。

*周期：日常巡检应制度化、常态化，对于重点区域和设备应增加巡检频次。

2.定期检查与预防性养护：

*主体结构：检查房屋的承重结构（梁、柱、板、墙体、地基）有无变形、裂缝、腐蚀等现象。

*周期：可结合房屋使用年限和实际状况，一般每年进行一次全面检查，对于老旧房屋或存在潜在风险的建筑应适当缩短周期。

*建筑装饰装修：

*外墙：检查有无空鼓、开裂、脱落、渗漏，饰面砖或涂料的完好性。

*屋面：检查防水层、保温层、排水坡度、落水口、女儿墙等是否完好，有无渗漏、积水。

*周期：外墙和屋面检查每年至少一次，尤其在雨季来临前。

*给排水系统：检查供水管网有无锈蚀、渗漏，阀门开关是否灵活；排水管道有无堵塞、破损，化粪池、排水沟是否畅通。

*周期：管道检查每季度一次，阀门保养半年一次，化粪池清掏根据使用情况确定。

*电气系统：检查配电箱（柜）、线路、开关插座、接地装置是否正常，有无老化、过热、漏电隐患。

*周期：电气安全检查每半年一次，重要设备应增加检查频次。

*消防系统：严格按照消防法规要求，对火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统、应急照明、疏散指示标志、灭火器等进行定期检查、测试和维护保养，确保其完好有效。

*周期：遵循消防规范的具体要求，通常包括日检、月检、季检和年检。

*特种设备（如电梯）：由专业单位进行定期维保和年检，确保运行安全。

*公共区域及附属设施：如道路、停车场、围墙、路灯、健身器材、信报箱等的检查与维护。

*周期：每月或每季度检查一次，根据损坏情况及时维修。

3.季节性与专项养护：

*雨季来临前：重点检查屋面、外墙防水，疏通排水管道，清理排水沟、集水井，确保排水畅通。

*冬季来临前：对供水管道、室外水龙头等进行防冻保护，检查供暖系统（如适用）。