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房地产项目尽职调查清单

房地产项目投资具有资金量大、周期长、涉及面广、风险因素复杂等特点。一份详尽的尽职调查清单，是投资者识别风险、评估价值、做出明智决策的关键工具。本清单旨在提供一个系统性的框架，涵盖房地产项目尽职调查的核心方面，使用者可根据项目具体情况进行调整与细化。

一、项目基本情况与背景

1.1项目概况

*核查要点：项目全称、具体坐落位置、四至范围、占地面积（总占地、净用地）、土地用途、项目总体定位（如住宅、商业、办公、综合体等）、主要建设内容（如楼栋数量、户型配比、配套设施）。

*关注重点：项目的核心价值点、与周边竞品的差异化特征、是否符合区域发展规划。

1.2开发商/项目公司背景

*核查要点：开发商（或项目公司）名称、成立时间、注册资本、股权结构（追溯至实际控制人）、主营业务、资质等级、过往开发经验与业绩（成功案例与失败教训）、市场口碑。

*关注重点：开发商的资金实力、融资能力、开发管理能力、抗风险能力及商业信誉。

1.3项目历史沿革与现状

*核查要点：项目立项时间、各关键节点（如拿地、开工、预售等）、目前所处开发阶段（如土地平整、基础施工、主体结构、已封顶、竣工待验收、现房等）。

*关注重点：项目开发进程是否顺利，是否存在延误及其原因，是否已发生重大设计变更或规划调整。

二、土地与权属状况

2.1土地出让与取得

*核查要点：土地出让合同（或划拨决定书）、成交确认书、土地出让金支付凭证、相关税费缴纳凭证。

*关注重点：土地出让金是否足额缴纳，有无欠费情况，土地用途与出让合同是否一致，出让年限及剩余年限。

2.2权属证明文件

*核查要点：《国有土地使用证》（或不动产权证书），核对证载信息与实际情况是否一致（权利人、坐落、面积、用途、权利类型、使用期限）。

*关注重点：权属是否清晰，有无共有权人，共有权人意见。

2.3土地规划条件

*核查要点：规划条件通知书、规划红线图，明确项目的容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高、停车位配比、配套设施要求等核心规划指标。

*关注重点：规划指标的可实现性，是否存在调整的可能性及难度。

2.4土地使用限制与他项权利

*核查要点：土地是否存在抵押、查封、出租、共有、地役权等权利限制或负担，相关合同文件及登记证明。

*关注重点：抵押的主债权金额、期限、抵押权人；查封的原因、法院、期限；租赁的期限、租金支付情况，以及对项目开发的影响。

三、规划与建设审批

3.1立项与核准/备案

*核查要点：项目建议书批复、可行性研究报告批复（或备案通知书）。

*关注重点：立项主体、建设内容、投资规模是否与实际项目一致。

3.2规划审批

*核查要点：《建设项目选址意见书》（如需要）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》（包括附件及附图）。

*关注重点：规划许可的内容与土地规划条件是否相符，设计方案是否通过审批，有无违规建设风险。

3.3建设审批

*核查要点：《建筑工程施工许可证》，核对施工单位、监理单位、建设规模、合同工期等。

*关注重点：施工许可是否在有效期内，是否存在违法开工情况。

3.4其他专项审批

*核查要点：环境影响评价批复、水土保持方案批复、消防设计审核/备案、人防工程审批、防雷装置设计审核等。

*关注重点：各专项审批是否齐全有效，是否符合相关法规要求。

3.5预售许可（如适用）

*核查要点：《商品房预售许可证》，核对预售范围、套数、面积。

*关注重点：预售资金监管情况，已售房源的签约及备案情况。

四、法律风险与合规性

4.1合同与协议审查

*核查要点：与项目开发相关的重要合同，如土地出让合同、设计合同、施工合同、监理合同、材料设备采购合同、融资合同、合作开发合同等。

*关注重点：合同主体的合法性、合同条款的完整性与公平性、履行情况、潜在的违约责任及争议。

4.2诉讼、仲裁与行政处罚

*核查要点：开发商及项目公司是否涉及重大诉讼、仲裁案件，是否存在未执行完毕的判决、裁定，是否受到过行政处罚（土地、规划、建设、环保、税务等方面）。

*关注重点：案件的性质、标的、进展情况及对项目的潜在影响。

4.3合作开发（如适用）

*核查要点：合作开发协议，明确各方权利义务、投资比例、利润分配、风险承担、项目管理方式等。

*关注重点：合作各方的履约能力，合作模式的稳定性，是否存在股权代持等隐名投资情况。

4.4股权结构与转让（如涉及并购）

*核查要点：目标公司（项目公司）股权结构明细，股东出资证明，历次股权转让协议及工商变更登记，股