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合法房屋租赁居间合同

房屋租赁居间合同是指房屋中介机构（居间人）向委托人报告订立房屋租赁合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在当前房地产市场中，通过中介机构租赁房屋已成为普遍现象，合法有效的居间合同不仅能保障交易安全，还能明确各方权利义务，减少纠纷发生。以下从合同主体、权利义务、核心条款、风险防范等方面展开分析。

一、合同主体的合法性认定

（一）居间人的资质要求

根据《房地产经纪管理办法》，从事房屋租赁居间业务的机构需具备营业执照和房地产经纪机构备案证明，从业人员应持有房地产经纪专业人员职业资格证书。实践中，部分“黑中介”未取得备案资质却擅自开展业务，其签订的居间合同可能因主体不适格被认定为无效。委托人在签约前可通过当地住建部门官网查询中介机构的备案信息，核实其经营合法性。

（二）委托人的身份核验

出租方：需提供房屋所有权证明（如房产证）、身份证明（身份证或户口簿）。若房屋为共有财产，应出具其他共有人同意出租的书面证明；若为转租，需提供原租赁合同及出租人同意转租的书面文件，且转租期限不得超过原合同剩余期限。

承租方：需提供合法身份证明，企业承租的还应出具营业执照。委托他人代办的，需提供授权委托书及受托人身份证明。中介机构应对双方身份信息进行实质性核验，避免因“一房多租”“虚假出租”等行为导致合同无效。

二、居间合同的核心条款解析

（一）居间服务内容

合同应明确中介机构提供的具体服务，包括但不限于：提供房源信息、带看房屋、协助核实房屋权属及租赁双方身份、参与租赁合同谈判、起草或推荐合同文本等。实践中，部分中介机构以“提供独家房源”为由收取高额服务费，但若未实际促成交易，委托人有权拒绝支付报酬。根据《民法典》第九百六十四条，居间人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但可要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用（如交通费、通讯费等）。

（二）报酬与支付方式

报酬标准：目前我国对居间服务费尚无统一规定，通常由双方协商确定，一般为月租金的50%-100%。需注意的是，中介机构不得收取“看房费”“信息费”等未约定的费用，且不得以“定金”“押金”名义变相收取报酬。

支付条件：报酬支付应以“促成合同成立”为前提，即租赁双方签订合法有效的房屋租赁合同。若因中介机构过错导致合同无效（如提供虚假房源信息），委托人有权要求返还已支付的报酬，并可追究其赔偿责任。

费用分担：除报酬外，合同还应明确其他费用的承担方式，如房屋租赁登记备案费、房屋维修基金等，避免后续产生争议。

（三）房屋信息的真实性条款

中介机构需对房源信息的真实性承担审慎核实义务，包括房屋地址、面积、户型、产权状况、租赁期限、租金标准、配套设施等。若因中介机构提供虚假信息（如虚构房屋面积、隐瞒房屋抵押情况）导致委托人损失，委托人可依据《民法典》第九百六十二条要求中介机构承担损害赔偿责任。例如，某中介公司为促成交易，隐瞒房屋存在漏水问题的事实，承租方入住后发现房屋无法正常使用，有权要求中介公司退还服务费并赔偿维修费用。

（四）保密与告知义务

保密义务：中介机构应对在服务过程中获取的租赁双方个人信息（如身份证号、联系方式、家庭住址等）承担保密责任，不得擅自泄露或用于其他商业目的。若因信息泄露导致委托人遭受骚扰或经济损失，中介机构需承担侵权责任。

告知义务：中介机构应主动向委托人告知与交易相关的重要事项，如房屋是否属于“群租房”（违反当地租赁管理规定）、是否存在查封或限制交易情形、周边规划是否影响居住（如临近高压线、垃圾站等）。未履行告知义务的，视为中介机构存在过错，需承担相应法律后果。

三、租赁双方与居间人的权利义务划分

（一）出租方的主要权利义务

权利：有权要求中介机构按合同约定提供服务，收取租金，监督承租方合理使用房屋。

义务：保证房屋权属清晰，符合安全居住标准，如实告知房屋瑕疵（如家具损坏、管道老化等），配合中介机构办理租赁登记备案手续。若因房屋权属争议或安全问题导致承租方无法使用房屋，出租方需承担违约责任，中介机构若未尽到核验义务，需承担连带赔偿责任。

（二）承租方的主要权利义务

权利：有权要求中介机构提供真实房源信息，对房屋状况进行查验，拒绝签订存在不公平条款的合同。

义务：按约定支付租金及居间报酬，合理使用房屋及附属设施，未经同意不得擅自装修或转租。若承租方伪造身份信息或提供虚假需求导致合同无法履行，需承担居间报酬损失。

（三）中介机构的权利义务

权利：促成合同成立后有权收取报酬，要求委托人支付必要费用（未促成交易时）。

义务：遵守行业规范，诚信提供服务；对租赁双方身份及房屋信息进行核验；协助处理租赁过程中的争议；不得利用优势地位设置“霸王条款”（如约定“无论是否成交均需支付服务费”）。

四、常见法律风险与防范措施

（一）“跳单”行为的认定与处理

“跳单”指