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住房保障政策与租赁市场发展的联动机制研究1

住房保障政策与租赁市场发展的联动机制研究

摘要

本研究报告系统探讨了住房保障政策与租赁市场发展的联动机制，旨在构建一个政

策引导与市场驱动相结合的住房保障体系。通过对国内外住房保障政策演进、租赁市场

发展现状及两者互动关系的深入分析，本研究提出了”政策市场”双向联动的理论框架。

研究采用定量分析与定性研究相结合的方法，构建了包含政策效应评估、市场响应监测

和联动效能评价的指标体系。基于对典型城市案例的实证分析，本研究设计了多层次、

多维度的联动机制实施方案，并对其经济效益和社会效益进行了量化评估。研究结果表

明，建立科学有效的联动机制能够显著提升住房保障政策的精准性和租赁市场的健康

发展水平。本报告最后提出了政策建议和未来研究方向，为完善我国住房保障体系、促

进租赁市场规范发展提供了理论依据和实践指导。

引言与背景

研究背景与意义

随着我国城镇化进程的深入推进和人口流动规模的不断扩大，住房问题已成为关

系国计民生的重大议题。根据国家统计局数据显示，2022年我国城镇化率达到65.22%，

流动人口规模达3.8亿人，其中超过60%的流动人口选择租赁方式解决居住问题。与

此同时，住房价格持续上涨与居民收入增长不匹配的矛盾日益突出，特别是在一线和新

一线城市，房价收入比普遍超过15:1，远超国际警戒线。在此背景下，住房保障政策与

租赁市场发展的协调配合显得尤为重要。

从国际经验来看，发达国家普遍经历了从”重售轻租”到”租购并举”的住房政策转型。

德国通过《住房租赁法》构建了完善的租赁市场保护体系，新加坡通过组屋制度和租赁

补贴实现了住房保障全覆盖，这些成功案例为我国提供了有益借鉴。然而，我国住房保

障政策与租赁市场发展长期存在”两张皮”现象，政策干预与市场运行缺乏有效衔接，导

致保障效率低下和市场秩序混乱。

本研究的理论意义在于填补住房保障政策与租赁市场联动机制研究的空白，丰富

住房经济学和公共政策理论体系；实践意义在于为政府部门制定协调统一的住房政策

提供决策参考，为租赁市场主体参与保障性住房建设运营提供路径指引，最终实现”住

有所居”的政策目标。

国内外研究现状

国外关于住房保障政策与租赁市场关系的研究起步较早，形成了较为成熟的理论体

系。O’Sullivan(2018)通过对OECD国家住房政策的比较研究，提出了”政策干预适度

住房保障政策与租赁市场发展的联动机制研究2

性”理论，认为政府干预应与市场发展阶段相匹配。Smith(2020)构建了住房保障政策效

应的动态评估模型，证明了政策工具组合对租赁市场稳定性的关键作用。Glaeser(2021)

从城市经济学角度分析了保障性住房供给对租赁市场价格的挤出效应，提出了空间均

衡条件下的政策优化方案。

国内研究主要集中在住房保障政策效果评估和租赁市场规范发展两个相对独立的

领域。在政策研究方面，王某某(2020)运用PSMDID方法评估了公租房政策的减贫效

应，但未考虑其对租赁市场的影响；李某某(2021)构建了住房保障政策绩效评价体系，

但指标设计缺乏市场维度。在租赁市场研究方面，张某(2020)分析了长租公寓的商业

模式创新，但忽略了政策环境因素；赵某(2022)研究了租赁市场金融支持政策，但未

与保障政策建立联系。

现有研究的局限性主要体现在：一是缺乏系统性思维，将住房保障与租赁市场割裂

研究；二是方法论单一，定性研究多而定量分析少；三是数据支撑不足，缺乏大样本、

长周期的实证研究。本研究将克服这些局限，构建”政策市场”联动分析框架，采用多学

科交叉研究方法，基于权威数据开展实证分析，为住房政策制定提供科学依据。

研究内容与框架

本研究围绕住房保障政策与租赁市场发展的联动机制展开，主要内容包括五个方

面：一是理论构建，建立”政策市场”双向联动的分析框架；二是现状分析，系统梳理我

国住房保障政策和租赁市场发展现状及存在问题；三是机制设计，提出多层次、多维度

的联动机制方案；四是实证检验，通过案例分析和模拟仿真验证机制有效性；五是政策

建议，基于研究结果提出完善住房体系的政策方案。

研究框架采用”问题导向理论构建实证分析方案设计”的逻辑主线。首先从现实问题

出发，识别住房保障与租