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新海岸花园项目物管费调价推进方案

物业总企业：

新海岸项目自企业于中进场接管以来，因小区收费面积仅为15.9万平米、年管理费饱和收入只有290万左右，但小区出入口较多、项目服务人员配置需求较大，新海岸服务中心人员编制达49人，且管理费至今仍然维持在多层住宅1元/平方米·月、高层住宅1.2元/平方米·月低收费标准至今从未调整。伴随管理成本逐年递增，项目经营自开始出现亏损，至累计亏损已达529万元，其中当年亏损额度为106万元。为维持现有服务水准、达成减亏止亏目标，现申请调升新海岸项目标物业管理费收费标准。

依据现行法规，调升物业管理费需经小区“双过半”业主书面表决同意，小区已成立业委会还需业委会盖章同意。新海岸花园已于末成立业委会，且业委会在物业服务委托协议第三十三条写明“新海岸小区居民供水管网改造完成后2个月内，业委会配合物业做好提价宣传，帮助并监督物业咨询业主意见、按法定程序调升物业服务费，调升标准为30%-50%”，即新海岸调价需经双过半业主同意外还需实施水管网改造后取得业委会支持同意。经和新海岸业委会数次沟通，新海岸业委会同意企业在满足水管网改造工程开启或用电改造抄表到户其中一个条件后配合支持管理费调价。经和南方电网北滘供电所、顺德水业控股两家水电供给单位沟通，供电抄表到户将由南方电网出资改造后实施，估计在六月份南方电网将会和企业签署供电设备移交协议，由南方电网接管供电设备后出资改造实现抄表到户，但受改造施工时间所限、实现用电抄表到户需到；水管网改造本为企业降耗减亏计划工作之一，且顺德水业控股也已同意在供水设备设施改造符合其要求后能够实现抄表到户，现在新海岸水管网改造工作现处于图纸设计阶段，估计五月初出图送水业控股审核、经过后即可开启工程招标、六月进入工程施工阶段。至此，取得新海岸业委会支持同意调价条件已经满足。

新海岸服务中心于3-4月对小区全体业主进行了相关是否同意上调管理费收费标准意愿调查，有快要半数业主表示能够接收管理费上调，但调升幅度需在30%以内。经测算，管理费标准上调30%成功后新海岸服务中心年新增管理费饱和收入61万元，水电改造实施后年节省供水渗漏损耗30万元、供水供电设备设施维护费用10万元、水电抄表计费收费维护等人工费用6万元，即实施水电改造并调价后新海岸服务中心可年减亏107万元,即使在人工成本连续上涨情况下也有望于实现盈亏平衡。且在实施水电改造抄表到户后，能够显著降低业主负担公共水电分摊费用、降低停水维修次数，有效提升业主满意度。另在实施供水管网改造同时完成消防管网改造维修，恢复消防管网供水，消除新海岸现存消防管网无水巨大安全隐患。据此，佛山区域企业定于7月开启新海项目管理费调价工作，现将调价推进方案汇报以下：

一、调升目标：

依据顺德区《顺规通[]90号：顺德区住宅物业服务收费参考标准》新海岸服务中心所提供物业服务等级标准符合三级标准，对应收费标准应为上城洋房无电梯1.34元/平方，自由立方高层带电梯住宅1.98元/平方（按建筑面积计收、包含公共水电费用），广场AB座高层带电梯住宅1.98元/平方（按建筑面积计收、包含公共水电费用）因考虑新海岸现行收费标准未包含公共用电费用、且顾虑调整幅度过大业主难以接收，提议调价目标定为：上城无电梯洋房1.3元/平方米建筑面积/月（不含公共用水电费用）；自由立方高层带电梯1.56元/平方米建筑面积/月（不含公共用水电费用）；广场AB座高层带电梯1.56元/平方（包含公共水电费用）。

二、组织分工：

由区域企业品质部牵头，新海岸服务中心主导、区域企业财务部、管理部两个职能部门配合，成立新海岸项目管理费调升专题工作小组。

组长：许先锋

实施副组长：陈靖成

组员：魏薇冯健辉李明祥打苏偏初陈俊彦梁振诚黎春苏华恒黎小青张明何淑钗吴键房国军杨宗丽欧得军张美洲袁邦瑞张树辉吴晓彤王赠黄小玲罗悦尤明华（后勤保障）

人员分组

第一组

第二组

第三组

第四组

第五组

第六组

第七组

第八组

第九组

第十组

李明祥

陈俊彦

袁邦瑞

打苏偏初

罗悦

欧得军

黎春

苏华恒

黎小青

张明

房国军

张树辉

梁振诚

郭润潮

吴健

吴晓彤

王赠

张美洲

杨宗丽

黄小玲

三、推进程序：

1、财务整理项目多年来收支账目、成本对比（人工、管理外包、税费成本）、政府最低工资标准、费用调升测算依据和明细等，出具财务报表；

2、确定调价方案，并将拟调价方案向区国土城建和水利局物价科、区发展计划和统计局房管科、区物协、镇城建办、居委会报备，争取支持；

3、对内开展费用调升可能碰到疑问征集，制订统一说辞，并和项目经营情况一并进行培训和动职员作；

4、公告项现在两年收支账目、成本对比，为调价工作做铺垫（十五天）；

5、公告《顺德区物业收费管理措施》及《顺德区物业管理