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资产评估行业房地产估价师岗位招聘考试试卷及答案

一、填空题（每题1分，共10分）

1.房地产估价的三大基本方法是市场法、收益法和（成本法）。

2.房地产估价应遵循的首要原则是（独立、客观、公正）。

3.估价时点是指估价结果对应的（某一特定时间点）。

4.最高最佳利用分析需满足法律上允许、技术上可能、经济上可行和（价值最大化）四个条件。

5.收益法中，净收益是潜在毛收入扣除空置损失、收租损失和（运营费用）后的余额。

6.市场法中，可比实例的数量一般应选择（3-10个）。

7.房地产的实物状况包括建筑结构、设施设备和（外观装饰）等。

8.抵押估价应遵循（谨慎原则），不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值。

9.估价报告的有效期通常自（估价报告出具之日）起算，一般不超过一年。

10.成本法中的折旧包括物质折旧、功能折旧和（外部折旧）。

二、单项选择题（每题2分，共20分）

1.房地产估价的核心是为特定目的评估房地产的（）。

A.原始成本B.市场价值C.历史价格D.投资价值

答案：B

2.抵押估价中，对未来净收益的预测应采用（）。

A.乐观估计B.最可能估计C.保守估计D.平均估计

答案：C

3.市场法中，可比实例的成交日期与估价时点的间隔一般不宜超过（）。

A.3个月B.6个月C.1年D.2年

答案：C

4.收益法中，若房地产收益年限为40年，资本化率为5%，则收益乘数为（）。

A.1/5%B.[1-1/(1+5%)^40]/5%C.40/5%D.(1+5%)^40

答案：B

5.下列属于房地产权益状况的是（）。

A.建筑高度B.土地使用期限C.建筑结构D.楼层朝向

答案：B

6.成本法中，重新购建成本是指（）。

A.历史成本B.当前重新开发建设的必要支出C.评估时点的销售价格D.原始建造费用

答案：B

7.估价师声明中无需包含的内容是（）。

A.估价师的专业资格B.估价对象的权属证明C.与估价对象无利害关系D.遵循的估价规范

答案：B

8.某住宅因附近新建垃圾站导致价值降低，属于（）。

A.物质折旧B.功能折旧C.外部折旧D.经济折旧

答案：C

9.租赁权价值评估应考虑的主要因素是（）。

A.市场租金与合同租金的差异B.房屋装修费用C.土地使用年限D.建筑年代

答案：A

10.房地产损害赔偿估价的核心是评估（）。

A.修复成本B.贬值损失C.重建成本D.市场价值

答案：B

三、多项选择题（每题2分，共20分。每题至少2个正确选项，错选、漏选均不得分）

1.房地产价格的影响因素包括（）。

A.区位因素B.实物因素C.权益因素D.心理因素

答案：ABC

2.估价报告的组成部分通常包括（）。

A.致估价委托人函B.估价师声明C.估价技术报告D.房屋照片

答案：ABC

3.下列属于估价假设的有（）。

A.估价对象产权清晰B.不存在未披露的法定优先受偿权C.估价方法选择合理D.市场处于正常交易状态

答案：ABD

4.收益法适用的房地产类型包括（）。

A.公寓B.学校C.商场D.行政办公楼

答案：AC

5.市场法中，对可比实例的修正包括（）。

A.交易情况修正B.市场状况调整C.房地产状况调整D.估价时点修正

答案：ABC

6.成本法中的重新购建成本可分为（）。

A.重建成本B.重置成本C.历史成本D.机会成本

答案：AB

7.最高最佳利用分析需考虑的用途包括（）。

A.现状用途B.转换用途C.装修改造D.拆除重建

答案：ABCD

8.房地产估价的基本原则包括（）。

A.合法原则B.替代原则C.公平原则D.预期原则

答案：ABD

9.下列属于房地产实物状况描述的有（）。

A.建筑层数B.土地形状C.容积率D.墙面裂缝

答案：ABD

10.抵押估价中需特别关注的风险点包括（）。

A.估价对象的变现能力B.法定优先受偿款C.市场波动影响D.估价师的专业能力

答案：ABC

四、判断题（每题2分，共20分。正确填“√”，错误填“×”）

1.房地产估价的本质是模拟市场定价，而不是替代市场定价。（√）

2.最高最佳利用分析只需考虑技术可行性和经济可行性。（×）

3.收益法中，净收益应采用客观收益，而非实际收益。（√）

4.市场法中，可比实例的成交价格必须是正常交易价格。（×）

5.成本法适用于很少发生交易且无收益的房地产，如学校、医院。（√）

6.估价报告的有效期内，若市场大幅波动，原估价结果仍可直接使用。（×）

7.房地产权益状况不影响其价值，仅实物状况和区位状况起决定作用。（×）

8.抵押估价中，应假设估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权。（√）

9.功能折旧是指因外部环境变化导致的价值减损。（×）

10.估价师可以在未实地查勘的情况下出具估价报告。（×）

五、简答题（每题5分，共20分）

1.简述市场法的适用条件。

答案：市场法适用于在同一供求