老旧街区商业活力衰退的成因诊断与振兴策略.pdfVIP

老旧街区商业活力衰退的成因诊断与振兴策略1

老旧街区商业活力衰退的成因诊断与振兴策略

摘要

老旧街区作为城市历史文脉的重要载体和商业活动的重要空间，其商业活力的衰

退已成为我国城市化进程中普遍面临的挑战。本报告通过系统分析老旧街区商业活力

衰退的多维成因，构建了包含空间、经济、社会、文化和技术等要素的综合诊断框架。

研究发现，设施老化、业态单一、消费习惯变迁、政策支持不足以及数字化冲击是导致

衰退的关键因素。基于此，报告提出了以”空间更新+业态升级+文化赋能+数字转

型”为核心的振兴策略体系，并设计了分阶段实施路径。研究采用多案例比较分析、大

数据挖掘、空间句法等方法，对国内典型老旧街区进行了实证研究。预期成果包括一套

可推广的诊断工具包、三类典型振兴模式以及政策建议体系。本报告为城市更新背景下

老旧街区的可持续发展提供了理论依据和实践指导，对提升城市商业活力、保护历史文

化遗产具有重要意义。

引言与背景

1.1研究背景与意义

随着我国城市化进程进入下半场，城市更新已成为推动城市高质量发展的重要抓

手。老旧街区作为城市有机更新的重点对象，承载着丰富的历史记忆和文化价值，同时

也是城市商业活动的重要空间载体。然而，近年来许多老旧街区面临着商业活力持续衰

退的困境，表现为商铺空置率上升、客流量减少、消费层次下降等问题。据《中国城市

商业活力报告（2022）》显示，全国范围内建成超过20年的老旧商业街区中，约68%

存在不同程度的活力衰退现象，其中严重衰退占比达23%。这种衰退不仅影响城市经济

活力，更可能导致历史文脉的断裂和社区认同感的削弱。

从国际经验看，老旧街区振兴是城市复兴的重要议题。纽约苏荷区、伦敦考文特花

园等成功案例表明，通过科学规划和创新运营，老旧街区完全可以焕发新的生机。然而，

我国老旧街区振兴面临特殊挑战：一方面，快速城市化进程中形成的”重开发轻保护”思

维导致许多街区价值被低估；另一方面，数字化浪潮对传统商业模式带来颠覆性冲击。

因此，系统研究老旧街区商业活力衰退的成因并提出针对性振兴策略，具有重要的理论

和实践意义。

1.2研究范围与对象

本报告聚焦于城市建成区内具有20年以上历史、以商业功能为主的传统街区，不

包括纯粹的历史文化保护区和新建商业综合体。研究对象涵盖三类典型老旧街区：一是

城市中心区的传统商业街，如北京王府井、上海南京东路等；二是居住区配套的社区商

老旧街区商业活力衰退的成因诊断与振兴策略2

业街，如成都宽窄巷子周边街区；三是工业遗产改造的商业街区，如北京798艺术区。

研究范围涵盖街区的空间形态、商业业态、消费行为、文化特征等多个维度。

时间维度上，研究重点关注2010年以来的变化趋势，这一时期我国消费市场经历

了从线下到线上、从物质到体验的重大转型，对老旧街区商业生态产生了深远影响。空

间维度上，选取东、中、西部代表性城市进行对比分析，以揭示区域差异对街区活力的

影响。报告特别关注新冠疫情后消费模式变化对老旧街区的冲击，以及后疫情时代的复

苏路径。

1.3研究方法与技术路线

本研究采用多学科交叉的研究方法，融合城市地理学、商业经济学、社会学和文化

研究等领域的理论工具。具体方法包括：空间句法分析街区空间结构与商业活力的关

系；大数据挖掘分析消费者行为模式；深度访谈了解商户经营困境；比较研究分析国内

外成功案例。技术路线上，遵循”问题识别理论构建实证分析策略设计”的逻辑框架，确

保研究的系统性和科学性。

数据来源包括：政府统计年鉴、商业普查数据、移动信令数据、社交媒体数据等。

特别创新性地运用了街景图像分析技术，通过机器学习算法对年间的街景图

像进行时空变化分析，量化评估街区物理环境的演变。这种多源数据融合的方法为全面

诊断衰退成因提供了坚实基础。

政策与行业环境分析

2.1国家政策导向分析

近年来，国家层面出台了一系列支持城市更新和商业发展的政策文件，为老旧街区

振兴提供了制度保障。《十四五规划纲要》明确提出”实施城市更新行动”，强调”保护城

市历史文化遗产和风貌”。2021年住建部发布的《关于开展第一批城市更新试点工作的

通知》中，将”推动城市存量空间资源提质增效”作为重点任务。2022年商务部等九部门

联合印发的《城