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第一章项目调研
【建设中的星梦园位于市区彩田南路与莲花北路的交汇处，有线以北：眦邻市政
府开发的大型居住区彩田村。该项目是地产2001年重点开发和建设的住宅楼盘。一期占
地面积8058.8平方米，建筑面积95262.40平方米。由三座34层搭楼组成，三层规划停
车位349个，住宅单位789套。物业管理权的选择采用议标的方式运作，此举体现
了地产深化国企的决心和促进下属物业管理企业市场的作用。】
为使日后的管理服务工作更加贴近星梦园的实际情况，我们数次赴现场及地产总部
调研，了解的基本情况如下：
⚫为层建筑，容积率较高，主推户型为面积适中的中小户型，业主数量相对较多，
由此装修、停车、、消防、环境等管理项目所产生的问题多而复杂。物业管理企业
来用何种管理方式，方可应付自如？
⚫该项目为分期开发，从入住期直至正常居住期，物业管理实施与周边施工（配套工程收
尾及二期施工）长期并存，且入住期业主入住集中、入住率高、入住快，管理较大。
⚫星梦园作为2001年地产开发建设的重点工程，首次采用议标的方式选聘物业管理
企业，引起了下属物业管理企业的高度重视，未来物业管理工作必须以实现业主满意、开发
商满意、社会满意为终极目的。
⚫据我们的研究分析，未来的业主以白领阶层的首次置业者及来深工作多年的工薪阶层为
主。完全借助以往的运作模式来为这些中、青年家庭服务，能否满足他们的服务需求呢？让
我们共同关注一下入住人群的特点：
⚫星梦园未来的业主多为白领及具有一定学历的工薪阶层，素质相对较高，对物业管理的
期望值也较高，其特殊的人员结构必将为带来更清新的时代气息、衍生更现代的居住理
念，因此要求物业管理企业实现管理方式和管理的现代化。
⚫星梦园业主基本属于中层收入阶层，物业管理企业所的服务产品也应是“质优价廉”的，
而且不能违背业主的客观需求过剩的服务产品。
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