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商铺租赁拆迁条款合同

一、拆迁条款的核心定义与适用范围

商铺租赁拆迁条款是指在商铺租赁合同履行期间，因公共利益需要（如城市更新、基础设施建设、土地征收等）导致租赁标的物被依法拆除或征收时，出租方与承租方之间权利义务的约定条款。该条款的适用需满足三个基本条件：一是拆迁行为必须基于合法的行政程序，由县级以上人民政府或授权部门依法作出征收决定；二是拆迁事实发生在租赁合同有效期内，若租赁期限届满后实施拆迁，则不适用本条款；三是拆迁行为直接导致商铺无法继续使用，包括物理拆除、结构改造、临时封锁等影响经营的情形。

在实践中，需特别区分“商业拆迁”与“行政拆迁”的法律差异。行政拆迁是政府基于公共利益实施的强制性行为，具有法定补偿机制；而商业拆迁属于民事主体之间的商业交易，需通过协商达成一致。本条款仅适用于行政拆迁场景，若因商业开发导致的搬迁，应视为出租方违约，承租方有权依据合同追究违约责任。

二、出租方的权利与义务

（一）提前通知义务

出租方应在收到政府拆迁公告或征收决定后，于法定期限内（通常为30日）书面通知承租方拆迁事宜，内容需包括拆迁实施主体、拆迁期限、补偿方案等核心信息。若因出租方延迟通知导致承租方扩大损失（如新增库存、装修投入等），出租方应承担赔偿责任。例如，某案例中出租方在收到拆迁通知后未及时告知承租方，导致承租方刚完成10万元装修即面临搬迁，法院最终判决出租方赔偿该部分损失。

（二）补偿款分配义务

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，拆迁补偿款通常包括房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失等。出租方在获得补偿款后，需按以下原则分配：

房屋价值补偿：归产权人所有，但如合同约定承租方对房屋进行了不可移动的添附（如承重墙改造、固定装修等），可就该部分增值主张补偿；

搬迁费：全部归承租方，包括设备搬运、货物运输、拆卸安装等实际支出；

临时安置费：用于承租方过渡期间的场地租赁，按实际租赁期限分配；

停产停业损失：应根据租赁剩余期限、经营规模、利润水平等因素合理分配，实践中通常按租赁合同剩余年限占总租赁年限的比例计算，或参考政府公布的行业平均利润标准。

（三）协助索赔义务

出租方有义务配合承租方收集索赔材料，包括但不限于租赁合同、经营流水、纳税证明、装修合同等，并协助其向拆迁部门提交补偿申请。若因出租方拒绝提供产权证明等必要文件导致承租方无法获得补偿，需承担连带赔偿责任。

三、承租方的权利与义务

（一）合同解除权

承租方在收到拆迁通知后，有权单方面解除租赁合同，且无需承担违约责任。解除通知应以书面形式送达出租方，合同自通知到达之日起解除。若承租方选择继续履行至拆迁截止日，出租方不得拒绝，但应减免相应租金。

（二）搬迁义务

承租方需在拆迁公告规定的期限内完成搬迁，清空商铺内自有物品及可移动设备。逾期未搬迁导致的强制拆除损失，由承租方自行承担。但对于不可移动的装修、固定设施，承租方有权要求出租方在补偿款中优先支付该部分价值。

（三）损失举证责任

承租方主张停产停业损失时，需提供以下证据：近三年的财务报表、纳税凭证、租赁合同、员工工资发放记录等，以证明实际经营状况。若无法提供完整证据，可申请按政府公布的同行业平均标准计算，通常为被征收房屋价值补偿的5%-10%。

四、补偿款分配的特殊情形处理

（一）未到期租赁合同的补偿计算

若租赁合同剩余期限超过1年，停产停业损失可按“利润损失×剩余年限”计算，其中利润损失以近三年平均净利润为准；剩余期限不足1年的，按实际经营月份折算。例如，某商铺月均净利润5万元，剩余租赁期8个月，停产停业损失应为5万×8=40万元。

（二）转租情况下的补偿分配

若承租方存在转租行为，次承租人的损失补偿应如何处理？根据合同相对性原则，次承租人只能向承租方主张权利，再由承租方向出租方追偿。因此，原租赁合同中应明确约定转租情形下的补偿分配方式，避免纠纷。例如，可约定转租产生的停产停业损失由承租方与次承租人自行协商，出租方不直接对次承租人承担责任。

（三）装修残值的计算标准

对于承租方的装修投入，应按“原值-折旧”计算残值。折旧年限通常参考《企业所得税法》规定的5年期限，采用直线法折旧。如某装修总费用30万元，已使用2年，则残值为30万-（30万÷5×2）=18万元。若合同约定装修归出租方所有，则承租方无权主张残值补偿。

五、违约责任与争议解决

（一）出租方违约情形

未及时通知拆迁事宜，按日支付租金的5‰作为违约金；

截留或挪用承租方应得补偿款，需双倍返还该部分金额；

拒绝提供索赔协助，赔偿承租方因此无法获得的全部补偿。

（二）承租方违约情形

逾期搬迁，按日支付租金的3‰作为违约金；

擅自拆除不可移动装修导致房屋价值减损，需赔偿修复费用；

伪造损失证据骗取补偿款，应返还不当得利并支付等额违约金。

（三）争议解决方式

因拆迁