【华西-2025研报】公募 REITs 周速览（2025 年 11 月 24-28 日）：商业不动产将步入公募 REITs 时代.pdfVIP

证券研究报告|固收研究报告

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2025年11月30日

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商业不动产将步入公募REITs时代

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公募REITs周速览（2025年11月24-28日）

评级及分析师信息

分析师：姜丹

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本周（2025年11月24-28日）中证REITs全收益指数收

邮箱：jiangdan3@

于1040.34点，周度下跌0.08%，整体仍处震荡区间。截至11SACNO：S1120524030002

月28日，我国已上市的77只REITs总市值收于2199亿元。

►商业不动产REITs征求意见出炉

分析师：郑日诚

2025年11月28日，中国证监会就推出商业不动产投资信

邮箱：zhengrc@

托基金试点公开征求意见，拟将商业综合体、商业零售、写字SACNO：S1120524040003

楼、酒店等商业不动产纳入REITs底层资产，在“基础设施

REITs”基础上，推出“商业不动产REITs”品种。

2024年7月常态化发行的1014号文仅明确了园区设施、

文化旅游设施、消费基础设施配套的酒店和商业办公用房等可

纳入底层资产，并对面积等做出了严格的限定。商业不动产

REITs的推出，将直接适用于已产生持续、稳定现金流的商业

项目，极大拓宽了盘活资产的空间。

值得注意的是，今年以来交易所持有型不动产ABS（又称

机构间REITs、私募REITs）悄然壮大。持有型不动产ABS定

位于可与公募REITs衔接的场内标准化权益产品，以平层为

主，突出资产信用，资产范围涵盖公募REITs的所有资产类

型，以及商业物业（商场、写字楼、酒店等）和无法发行公募

REITs的基础设施，与商业不动产REITs具有很高的契合度。

不少公募REITs发行人也已申报持有型不动产ABS。截至

2025年11月末，全市场已发行21只持有型不动产ABS，发行

规模达344.14亿元，底层资产涉及商业广场、水务、标准厂

房、数据中心、产业园区、高速公路、租赁住房等。另外还有

8只已获批，待发行规模248.56亿元；20只已反馈，申报规模

386.87亿元；6只已受理，申报规模112.47亿元，申报、发行

速度较2024年有所加快。

►二级市场

本周REITs整体下跌但幅度不大，仅数据中心、租赁住房

板块上涨。全市场35收涨，1只收平，41只收跌，各细分资产

个券涨跌互现。REITs成交活跃度边际走强，日均成交额5.57

亿元、日均成交量1.28亿份、日均换手率0.49%，环比分别上

升17.93%、12.33%、0.06pct。

►一级市场

11月25日，东方红隧道股份智能运维高速REIT正式申

报，是目前市场首单隧道基础设施公募REITs，底层资产为浙

江省的钱江通道及接线工程钱江隧道段，路线全长4.45km，剩

余收费年限约14年，项目评估值45.79亿元。同日，平安西安

高科产业园REIT同时申报，底层资产涉及楼宇共13栋，建筑

面积合计32.5万平方米，评估净值13.6亿元。

►风险提示