土地增值税实务1.pptVIP

A投资时,根据财税字[1995]048号，暂免征收土地增值税。C转让房地产应缴税款=〔10000-（1000+4000）×（1+20%+10%）+10000×5%×（1+7%+3%+2%）〕×30%=882万元（增值率：41.64%）（2）2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。案例：2013年3月15日，A公司在某市1000万元取得一块土地，以1500万元的协议价投资到C房地产公司，C公司开发房地产，取得收入10000万元，开发成本为4000万元，没有金融机构的利息证明。土地增值税如何处理？A投资时应缴税款=（1500-1000）×30%=150万元C转让房地产应缴税款=〔10000-（1500+4000）×（1+20%+10%）+10000×5%×（1+7%+3%+2%）〕×30%=687万元（增值率：29.7%）三、土地增值税预征和清算实务（一）现行土地增值税征管模式：先预征后清算纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。财税字〔2006〕21号）第三条规定：各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。查账征收清算方式核定征收预征率和核定征收率《玉溪市地方税务局土地增值税有关问题的规定》(玉溪市地方税务局2010年5号公告)，自2010年9月1日起施行。类型预征率核定征收率普通住宅1%4%非普通住宅2%5%写字楼、营业用房、车库等商品房3%6%开发土地使用权转让4%（二）清算范围云地税发[2007]180号文件规定：“凡从事房地产开发的企业开发销售的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目（经济适用住房项目除外），均应按规定办理土地增值税的清算手续。”1.开发企业出售旧房不属于清算范围。总局财税字[1995]48号文件规定：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局规定。省财政厅、省地方税务局在转发总局文件时规定：“凡是建成后未使用或者使用时间在2年以内的，属新建房；凡使用时间超过2年的属旧房”。因此，如企业先租或自用2年后再转让的，不属于清算范围，应按照转让旧房计征土地增值税。2.开发企业转为自用的商品房不属于土地增值税清算范围。国税发[2006]187号文件规定：“房地产开发企业将开发的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。”——《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。——国税发〔2006〕187号规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（三）土地增值税清算项目和清算单位是如何规定的？普通住宅和非普通住宅的划分2010年11月29日起，根据《云南省人民政府2010年第163号令》，同时满足以下条件的为普通标准住宅：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在144平方米以下；（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。（四）土地增值税的清算条件是什么？1.纳税人应进行土地增值税的清算包括：2.主管税务机关要求纳税人进行清算情形包括：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。上述85%的规定可用下列公示表示：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的