土地经济评价1.PPTVIP

一、城镇土地的特殊性城镇土地是城镇生产、生活和社会活动的载体，是城镇地域系统最宝贵的资源和城镇经济系统最宝贵的资产。按照开发程度进行划分，城镇土地可以分为三个层次：（1）城镇已经开发建成的土地；（2）城镇规划区的土地，指按城市土地利用总体规划确定定期发展的土地，包括近邻的农田或村镇等占有的土地（3）是城镇行政区划的土地。第四节城镇土地分等定级城镇土地相对于农用土地而言具有以下一些特殊性：1.城镇土地的区位具有特殊重要性一、城镇土地的特殊性1.城镇土地的区位具有特殊重要性（续）与农用土地肥力是影响土地等级的主导因素相比，土地区位是影响城镇土地经济价值最重要的因素。城镇土地区位的优劣，并不仅仅取决于某块土地与城镇中心之间的距离，而且与交通运输、现代化通讯等联系城镇活动的基础设施密切相关。2.城镇土地具有两重性，是城镇社会经济条件的载体城镇土地与农用土地一样也属于自然资源。但是城镇土地经过人类开发，即投入了大量的活化劳动和物质劳动，已经称为建筑地段或其它非农业活动场所。即城镇土地是城镇社会经济条件的载体。一、城镇土地的特殊性3.城镇土地开发经营的高度集约性城镇土地开发利用具有高度集约性，可以说每一寸土地上都凝聚着数量较大的人类劳动和土地资本，在单位面积上承载着远高于农村土地的人口、物质和财富，创造了远大于农村土地的经济收益。也就是说，城镇土地是密集、集中和高效能的。一、城镇土地的特殊性4.城镇土地的稀缺性首先，土地自然面积的有限性和稀缺性造成土地供给的“物质性稀缺”。其次，各国都制订了严格的土地规划与城镇规划制度，这种土地管理制度对城镇土地供给的限制可称为土地供给的“管理性稀缺”第三，城镇中不同区域间形成的社会经济条件的不均衡将导致城镇未来各行业、产业在争夺优势区域上的竞争。这种社会经济的不均衡对城镇土地供给的影响可称为城镇土地供给的“社会经济性稀缺”。上述这种稀缺是城镇土地稀缺性价值的基础。也是导致土地地价差异的主导因素。一、城镇土地的特殊性城镇土地特性决定了城镇土地利用有以下一些特征：对区位具有强烈的选择性存在报酬递减性现象城镇土地利用存在规模效益城镇土地利用具有扩散效应一、城镇土地的特殊性二、城镇土地分等定级概述城镇土地分等定级是指对一定地域范围内城镇土地利用效益高低的划分，其中的“等”反映区域不同城镇之间利用土地效益高低的差异；“级”则反映同一城镇内部土地利用效益的差异。城镇土地分等定级的原则参考国家土地管理局1990年颁发的《城镇土地定级规程》（试行），城镇土地分等定级的原则是：1.综合分析原则城镇土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。土地级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异。2.主导性原则城镇土地定级应根据城镇内影响土地优劣的因素种类及其作用的差异，重点分析对土地定级起控制作用的因素，突出主导因素的影响，去评定土地级。二、城镇土地分等定级概述3.地域分异原则土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析各个由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级。4.级差收益原则城镇土地定级应该在初步划分的土地级上对级差收益明显的有关行业进行级差收益测算，测定值作为确定土地级疏密和了解行业级差收益的重要参考依据。5.定量与定性结合的原则城镇土地定级应该把定性的、经验性的分析进行量化，以定量计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素进行定性分析，以减少认为任意性，提高土地级的精度二、城镇土地分等定级概述三、城镇土地定级的步骤与内容城镇土地分等定级流程图：建立因素体系确定各因素的权重值计算指标值和作用分并制表划分城镇土地定级单元初步划分土地级验证和调整土地级编制成果图、报告和基础资料汇编三、城镇土地定级的步骤与内容1.调查收集资料：繁华程度交通条件基础设施状况生活设施状况环境条件社会、历史、人口状况用地效益2.定级因素资料的整理与量化：选取对土地定级影响较大的土地自然和社会因素作为划分土地级别的因素－选择的原则：地域性、标志性、针对性依据定级因素与土地质量的相关方式及相关程度，编制各因素分值评定表－采用相对值法与距离递减法，按0－100分区间赋分。因素条件越好，分值越高。确定各影响因素的相对重要性（权重值）三、城镇土地定级的步骤与内容3.定级单元的划