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出租人会计处理的基本原则

出租人会计处理是企业财务核算的重要组成部分，其核心在于通过系统的会计方法准确反映租赁交易的经济实质，为财务报表使用者提供与租赁相关的财务状况、经营成果和现金流量信息。我国企业会计准则第21号——租赁（CAS21）明确规定，出租人的会计处理需区分融资租赁和经营租赁两类基本情形，分别适用不同的计量与列报规则。这一分类基于租赁是否转移了与租赁资产所有权相关的几乎全部风险和报酬，是后续会计处理的逻辑起点。

一、租赁分类的基本原则

租赁分类是出租人会计处理的首要环节，其核心在于判断租赁是否转移了与租赁资产所有权相关的几乎全部风险和报酬。根据CAS21，满足以下一项或多项条件的，通常认定为融资租赁；否则为经营租赁：

1.所有权转移条款：租赁期届满时，租赁资产所有权转移给承租人。此类条款直接表明出租人已放弃资产所有权，风险与报酬实质转移。

2.购买选择权：承租人有购买租赁资产的选择权，且购买价款预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值（通常低于50%），可合理确定承租人将行使该权利。例如，租赁资产公允价值为100万元，购买选择权价格为30万元，可视为“远低于”。

3.租赁期覆盖资产使用寿命：租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（通常超过75%）。若资产剩余使用寿命为10年，租赁期为8年，则符合此条件。

4.现值覆盖资产公允价值：承租人在租赁期开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁资产公允价值（通常超过90%）。例如，资产公允价值200万元，最低租赁付款额现值185万元（占比92.5%），即满足要求。

5.资产专用性：租赁资产性质特殊，若不作较大改造，只有承租人才能使用。此类资产因用途限制，出租人难以通过其他方式收回投资，风险与报酬实质转移给承租人。

需要强调的是，分类判断需遵循“实质重于形式”原则，综合考虑所有相关事实和情况，而非仅依赖单一条件。例如，即使未明确约定所有权转移，但若其他条件充分表明风险与报酬已转移，仍应认定为融资租赁。

二、融资租赁的初始计量原则

融资租赁的会计处理以“资产使用权转移”为核心，出租人需终止确认原租赁资产，并确认应收融资租赁款及未实现融资收益。

1.应收融资租赁款的确认：应收融资租赁款的初始入账价值为租赁收款额与未担保余值的现值之和。租赁收款额包括承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额、取决于指数或比率的可变付款额、承租人行使购买选择权的行权价（若合理确定将行使）、承租人未行使终止租赁选择权需支付的款项（若合理确定不行使），以及由承租人、与承租人有关的一方或有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提供的担保余值。

2.未实现融资收益的计算：未实现融资收益是租赁期内预计将实现的利息收入总额，计算公式为“（租赁收款额+未担保余值）-（租赁资产公允价值+初始直接费用）”。其中，初始直接费用（如佣金、律师费等为达成租赁而发生的增量成本）需计入应收融资租赁款的初始入账价值，因其属于获取租赁收益的必要支出。

3.租赁资产的终止确认：出租人应将租赁资产的账面价值从固定资产等科目转出，按其公允价值与账面价值的差额确认资产处置损益（若存在）。例如，租赁资产账面价值150万元，公允价值180万元，则确认资产处置收益30万元。

三、融资租赁的后续计量原则

融资租赁的后续计量以“实际利率法”为基础，需在租赁期内分期确认融资收益，并调整应收融资租赁款的账面价值。

1.未实现融资收益的分摊：出租人应采用实际利率法（使应收融资租赁款现值等于其初始入账价值的利率），将未实现融资收益在租赁期内各个期间进行分摊，确认为各期的利息收入。例如，初始应收融资租赁款为200万元，未实现融资收益为50万元，实际利率为8%，则首年确认利息收入16万元（200×8%），应收融资租赁款账面价值减少至184万元（200-（收到的租金-16））。

2.租赁收款的处理：收到承租人支付的租金时，需区分本金和利息部分。利息部分冲减未实现融资收益并确认收入，本金部分冲减应收融资租赁款的账面价值。

3.未担保余值的复核：出租人需定期（至少每年年末）复核未担保余值。若未担保余值减少，需重新计算租赁内含利率（使租赁收款额现值与未担保余值现值之和等于租赁资产公允价值与初始直接费用之和的利率），并调整应收融资租赁款和未实现融资收益，差额计入当期损益；若未担保余值增加，不作调整。

四、经营租赁的计量与列报原则

经营租赁下，出租人保留租赁资产所有权相关的主要风险和报酬，因此需继续将租赁资产作为自身资产核算，并按直线法或其他系统合理的方法确认租金收入。

1.租金收入的确认：租金收入应在租赁期内按直线法确认；若其他方法（如工作量法）更能反映经济利益的消耗模式，也可采用。例如，租赁期3年，总租金60万元，按直线法每年确认20万元收入。

2.租赁资产的后续计量：出租