星梦园物业管理调研与管理策划.pdfVIP

星梦园物业管理投标书

第一部分提高物业管理水平的整体设想与策划

第一章项目调研

【建设中的星梦园位于市区彩田南路与莲花北路的交汇处，有线以北：眦邻市政

府开发的大型居住区彩田村。该项目是地产2001年重点开发和建设的住宅楼盘。一期占

地面积8058.8平方米，建筑面积95262.40平方米。由三座34层搭楼组成，三层规划停

车位349个，住宅单位789套。物业管理权的选择采用议标的方式运作，此举体现

了地产深化国企的决心和促进下属物业管理企业市场的作用。】

为使日后的管理服务工作更加贴近星梦园的实际情况，我们数次赴现场及地产总部

调研，了解的基本情况如下：

⚫为层建筑，容积率较高，主推户型为面积适中的中小户型，业主数量相对较多，

由此装修、停车、、消防、环境等管理项目所产生的问题多而复杂。物业管理企业

来用何种管理方式，方可应付自如？

⚫该项目为分期开发，从入住期直至正常居住期，物业管理实施与周边施工（配套工程收

尾及二期施工）长期并存，且入住期业主入住集中、入住率高、入住快，管理较大。

⚫星梦园作为2001年地产开发建设的重点工程，首次采用议标的方式选聘物业管理

企业，引起了下属物业管理企业的高度重视，未来物业管理工作必须以实现业主满意、开发

商满意、社会满意为终极目的。

⚫据我们的研究分析，未来的业主以白领阶层的首次置业者及来深工作多年的工薪阶层为

主。完全借助以往的运作模式来为这些中、青年家庭服务，能否满足他们的服务需求呢？让

我们共同关注一下入住人群的特点：

⚫星梦园未来的业主多为白领及具有一定学历的工薪阶层，素质相对较高，对物业管理的

期望值也较高，其特殊的人员结构必将为带来更清新的时代气息、衍生更现代的居住理

念，因此要求物业管理企业实现管理方式和管理的现代化。

⚫星梦园业主基本属于中层收入阶层，物业管理企业所的服务产品也应是“质优价廉”的，

而且不能违背业主的客观需求过剩的服务产品。

第二章管理目标——构建“文化社区”

根据我们的调研结果显示：星梦园应是“文化入”的居所，“文化人”重情、讲理、。

开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。

我们提出构建“文化社区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传

统家居理念与现活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。文化管理涉及两个层面，

一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“长幼

有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环

境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物

业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和，以降低管理难度，提升管理效果。

我们的设想是：

－、倡导“全员参与”的管理文化

在我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过

地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与和协作来

弥补管理上的缺项和漏项。在社区内，我们推崇“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的

管理理念，实现“管理开放，开放管理”。把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社

区的安全管理和社区文化建设。此外，我们还将借鉴行业内的成功经验，实施“管理报告制

度”，每季度如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况，以及、保洁、绿化、社区文化等

各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。

二、推广“互动”的服务文化

服务文化的涵义在于“把优质服务视为工作的自然方式和最重要的规范”。服务连着业

主和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关

系。

建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足业主

期望的恰当方法，发自内心的“微笑服务”。业主在享受服务的同时提出改进意见，服务

产品的供方和需方均保持愉悦的心境，服