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第四章建（构）筑物及在建工程评估
第01讲收益法和剩余法的运用
第一部分重要考点
一、收益法的运用
二、剩余法的运用
三、市场法的运用第
二部分次要考点
一、成本法相关知识
二、概述及其他知识
第一部分重要考点
【考点1】收益法的运用
一、要求
收益和折现率的计算与匹配；各种折现率之间的关系；建筑物年贬值额与年限关系；收益
额的认定。
二、出题模式：单选题、多选题和综合题
（一）综合题
【例题1.综合题】资产评估师受托评价一处土地的价值，经过，获得以下资料：
（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业
用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限
为35年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收
回。
（2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨
2%。
（3）该被评估，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月收入为3万元。评
估基准日预计同类年应为1000元／平方米；空置率为22%，税按收入的12%
计算，以年的3%计算；
（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年费以房屋评估基准日现值
的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。
（5）假设建筑物的资本化率为10%，土地资本化率为8%。
（6）该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。
试评估本例房屋在2007年5月的土地使用权价格。
6
『正确』（1）房屋的重置成本=3000×510×（1+2%）=1723028.5元
（2）计算房屋现值（3分）
①房屋年贬值额
土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（应该记住155页土地出让年限的数
据），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-
1=39年，房屋的使用年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿
命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以
年贬值额=建筑物重置价（1-残值率）/使用年限
=1723028×（1-5%）/35=46767.92（元）
②房屋现值=建筑物重置价-年贬值额×6
=1723028-46767.92×6=1442420.5元
（3）计算总收入：
年总收入=1000×78%×510=397800（元）
（4）计算年总费用
①税按收入的12%计算，故应纳税为：
397800×12%=47736（元）
②以年的3%计算：
397800×3%=11934（元）
③修缮费以房屋现值的1.5%计算
1442420.5×1.5%=21636.3（元）
④费以房屋现值的3‰计算：
1442420.5×3‰=4327.26（元）
⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：2×360=720
（元）
⑥年总
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