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论情事变更原则在商品房预售合同纠纷中的精准适用与实践意义

一、引言

1.1研究背景与意义

近年来，我国房地产市场经历了显著的波动与变革，在城市化进程持续推进的背景下，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，其发展态势备受关注。商品房预售作为房地产开发销售的重要模式，在满足购房者住房需求、促进房地产市场资金流动等方面发挥了关键作用。然而，随着市场环境的动态变化以及政策调控的持续加强，商品房预售合同纠纷呈现出日益增多的趋势。

从市场环境角度来看，经济形势的起伏、金融市场的波动以及土地、原材料等成本的大幅变动，都对商品房预售合同的履行产生了深远影响。在经济下行压力较大的时期，购房者的收入稳定性可能受到冲击，导致其支付能力下降，难以按照合同约定按时支付购房款。而土地成本的不断攀升，使得房地产开发企业的开发成本大幅增加，若仍按照原预售合同履行，可能面临严重的亏损局面。

在政策调控方面，为了实现房地产市场的平稳健康发展，政府陆续出台了一系列调控政策，如限购、限贷、限售等政策。这些政策的实施旨在抑制房价过快上涨、打击投机性购房行为，但在一定程度上也对商品房预售合同的履行带来了挑战。部分购房者可能因限购政策的实施而失去购房资格，或者因限贷政策导致贷款额度受限、贷款难度加大，从而无法按照合同约定完成购房交易。

情事变更原则作为一项重要的法律原则，旨在解决合同履行过程中因不可预见、不可避免且不可克服的客观情况变化，导致合同基础动摇或丧失，继续履行合同对一方当事人明显不公平的问题。在商品房预售合同纠纷中，准确适用情事变更原则，对于平衡合同双方当事人的利益、维护公平正义、促进房地产市场的稳定发展具有至关重要的意义。若在合同履行过程中出现了情事变更的情形，如因政策调整导致购房者无法获得贷款，而机械地要求购房者承担违约责任，显然有失公平。通过适用情事变更原则，允许双方协商变更合同条款或解除合同，可以避免这种不公平结果的发生，使合同关系更加符合公平正义的要求。深入研究情事变更原则在商品房预售合同纠纷中的适用，具有重要的理论和实践价值。

1.2研究目的与方法

本研究旨在深入剖析情事变更原则在商品房预售合同纠纷中的适用规则，系统梳理其中存在的问题，并提出切实可行的解决方案，为司法实践提供有力的理论支持和实践指导。通过对相关法律条文、司法解释以及司法案例的细致研究，明确情事变更原则在商品房预售合同纠纷中的适用条件、适用范围以及法律后果，为法官在审理此类案件时提供清晰、明确的裁判指引，减少裁判的不确定性和随意性，实现同案同判，维护司法公正和法律的权威性。

在研究方法上，本研究主要采用以下两种方法：一是案例分析法，广泛收集和深入分析近年来各级法院审理的商品房预售合同纠纷案件，从中筛选出具有代表性的案例进行详细剖析。通过对这些案例的研究，总结司法实践中法院在适用情事变更原则时的裁判思路、考量因素以及存在的问题，从而为完善情事变更原则的适用提供实践依据。在某些案例中，法院对于情事变更与商业风险的界限划分不够清晰，导致裁判结果存在争议，通过对这些案例的分析，可以深入探讨如何准确界定两者的界限。二是文献研究法，全面查阅国内外关于情事变更原则的学术著作、期刊论文、法律法规以及司法解释等相关文献资料。对这些文献进行系统梳理和分析，了解情事变更原则的理论发展脉络、国内外的立法现状以及司法实践中的应用情况，借鉴国内外的先进经验和研究成果，为本文的研究提供坚实的理论基础。通过对国外相关立法和实践的研究，发现一些国家在情事变更原则的适用程序、救济方式等方面有值得借鉴之处，可以为我国的相关制度完善提供参考。

二、情事变更原则概述

2.1情事变更原则的概念与内涵

情事变更原则，是指合同有效成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同，人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条对情事变更原则作出了明确规定，为该原则在司法实践中的适用提供了直接的法律依据。

这一原则蕴含着丰富的内涵。合同基础条件的变化是情事变更原则适用的前提。这种变化是客观存在的，通常涉及合同赖以订立的经济环境、社会政策、市场供求关系等方面的重大转变。如在商品房预售合同中，土地成本的大幅上涨、国家房地产调控政策的重大调整等，都可能导致合同基础条件发生根本性变化。这些变化必须是当事人在订立合同时无法预见的。如果当事人在订约时能够预见到相关变化，那么他们应当在合同中对可能出现的风险进行合理安排，而不能在事后主张情事变更。某房地产开发企业在订立商品房预售合同时，若已经知