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店面和个人的合同

店面和个人之间的合同是商业活动中常见的法律文书，它规范了出租方与承租方、转让方与受让方或合作双方的权利义务关系。这类合同涉及房屋使用、租金支付、经营规范、违约责任等多个维度，其条款设计直接影响交易安全和双方权益。以下从合同主体资格、核心条款设计、风险防范机制、特殊场景处理四个方面展开分析，为合同签订提供全面参考。

一、合同主体资格的审查要点

在签订店面相关合同时，首先需确认双方当事人的主体资格合法性。对于出租方而言，若为个人房东，需核实其身份证与房屋产权证的一致性，确保其对店面拥有完整所有权或合法转租权。若存在转租情形，必须要求房东提供原租赁合同复印件，并明确标注“同意转租”条款，同时约定转租期限不得超过原合同剩余期限。对于承租方，个人经营者需提供身份证复印件，若计划以个体工商户名义经营，应在合同中注明经营主体信息，并将营业执照复印件作为合同附件。

实践中，部分承租方可能忽视对房屋性质的核查。商业用途的店面需具备规划部门批准的商业用地性质，若将住宅用房改为商业用途，需取得《住宅改变为经营性用房证明》及有利害关系业主的书面同意。未履行上述程序可能导致合同无效，承租方将面临无法办理营业执照、被责令停业的风险。此外，产权存在抵押、查封等权利瑕疵的店面不得出租，承租方应提前通过不动产登记中心查询房屋权属状态，避免陷入产权纠纷。

二、核心条款的设计与细化

（一）标的物描述条款

合同中需明确店面的具体位置、建筑面积、实际使用面积及房屋结构。建议采用“不动产权证记载地址+补充说明”的方式描述位置，例如“XX市XX区XX路XX号（产权证编号：XXXX）一层临街商铺，包含独立卫生间及夹层储藏室”。面积约定应区分建筑面积与套内面积，若实测面积与合同约定误差超过3%，可约定多退少补租金或解除合同的权利。对于带装修的店面，需详细列明装修附着物清单，包括空调、货架、灯具等固定设施，注明“可移动设备归承租方所有，固定装修归出租方所有”或协商折价处理。

（二）租金及支付条款

租金标准应明确具体金额、支付周期及递增方式。常见的递增条款设计为“每两年递增5%”或“按XX市CPI指数调整”，需约定递增基数以初始租金为准。支付方式建议采用银行转账，合同中应写明双方收款账户信息，避免现金交易导致凭证缺失。押金（履约保证金）通常为1-3个月租金，需明确押金退还条件，例如“租赁期满且无欠费、无损坏情形下，15个工作日内无息退还”。对于转让费，应单独列明用途，如“包含店内设备、装修残值及品牌授权费”，并约定转让费支付与产权变更、证照过户的衔接流程。

（三）用途限制与房屋维护

承租方需严格按照合同约定用途使用店面，如需变更经营项目，应提前书面征得出租方同意。合同中可约定“承租方不得经营易燃易爆、产生有毒气味或噪音污染的行业”，并明确违反用途限制的违约金计算方式。房屋维护责任划分遵循“日常维修由承租方负责，主体结构维修由出租方负责”的原则，例如“承租方承担水电管线、门窗玻璃的维修费用，出租方承担屋顶渗漏、墙体开裂等主体结构问题的维修”。对于装修改造，承租方需提交装修方案，经出租方书面同意后方可施工，涉及拆改主体结构的需取得原设计单位或住建部门批准，装修费用由承租方承担，合同终止时不可拆除的装修归出租方所有。

三、风险防范机制的构建

（一）违约责任条款

针对租金逾期支付，可约定“每逾期一日按应付金额的千分之三支付违约金，逾期超过15日的，出租方有权解除合同并没收押金”。出租方逾期交付房屋的，应按日租金的两倍支付违约金，逾期30日以上的，承租方有权解除合同并要求赔偿装修筹备损失。对于擅自转租、改变房屋结构等严重违约行为，守约方有权解除合同，并要求违约方支付相当于6个月租金的违约金。

（二）合同解除与不可抗力

除法定解除情形外，可约定“因城市规划调整导致店面拆迁的，合同自动终止，双方互不承担违约责任”，同时明确拆迁补偿款的分配方式：装修补偿归承租方，房屋补偿归出租方。因不可抗力（如自然灾害、疫情）导致合同无法履行的，双方应在事件发生后15日内协商处理，可选择延期履行或解除合同，租金按照实际使用时间计算。

（三）争议解决条款

建议优先选择诉讼方式解决争议，约定“由店面所在地人民法院管辖”，避免选择仲裁条款（需明确仲裁机构名称方可生效）。合同中可增加“律师费承担”条款，约定“违约方需承担守约方为维权支出的律师费、诉讼费、保全费等合理费用”，以降低守约方的维权成本。

四、特殊场景的合同处理

（一）转租与分租场景

允许转租的合同应明确“承租方转租需提前30日书面通知出租方，新承租方资质需经出租方审核”，并约定转租合同副本需交出租方备案。分租情况下，原承租方需对各分租方的行为向出租方承担连带责任，同时在分租合同中约定“遵守原合同全部条款，不得损害出租方权益”。

（二）品牌授