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2025年《2025年房地产估价师考试房地产估价实务综合考核试题及答案

一、选择题（每题2分，共20分）

1.以下哪个不是房地产估价的基本原则？

A.合法原则

B.公平原则

C.诚实原则

D.独立原则

答案：C

解析：房地产估价的基本原则包括合法原则、公平原则、独立原则和专业原则。本题中，诚实原则不属于房地产估价的基本原则。

2.以下哪个方法不属于房地产估价的常用方法？

A.成本法

B.市场比较法

C.收益法

D.指数法

答案：D

解析：房地产估价的常用方法包括成本法、市场比较法和收益法。本题中，指数法不属于房地产估价的常用方法。

3.以下哪个不是房地产估价的程序？

A.收集估价所需资料

B.确定估价目的

C.评估房地产价值

D.编写估价报告

答案：C

解析：房地产估价的程序包括收集估价所需资料、确定估价目的、分析估价对象、选用估价方法、评估房地产价值、确定估价结果和编写估价报告。本题中，评估房地产价值不是房地产估价的程序。

4.以下哪个因素不会影响房地产价格？

A.位置

B.交通

C.周边环境

D.楼盘品质

答案：D

解析：房地产价格受到多种因素的影响，包括位置、交通、周边环境等。本题中，楼盘品质不会直接影响房地产价格。

5.以下哪个不是房地产估价师需要具备的素质？

A.专业知识

B.职业道德

C.沟通能力

D.编鸺能力

答案：D

解析：房地产估价师需要具备专业知识、职业道德和沟通能力等素质。本题中，编鸺能力不是房地产估价师需要具备的素质。

二、简答题（每题10分，共30分）

1.简述房地产估价的目的。

答案：房地产估价的目的主要包括以下几个方面：

（1）为房地产交易提供价值参考，确保交易双方在公平、公正、公开的基础上进行交易。

（2）为房地产抵押贷款、典当、保险等业务提供价值依据。

（3）为政府征收、征用、收回、赔偿等行为提供价值参考。

（4）为企业改制、重组、并购等提供价值评估。

（5）为房地产税收、收费标准制定提供依据。

2.简述市场比较法的操作步骤。

答案：市场比较法的操作步骤主要包括以下几个方面：

（1）收集交易实例。

（2）选取可比实例。

（3）对可比实例进行修正。

（4）计算估价对象的价值。

（5）确定估价结果。

3.简述房地产估价的成本法。

答案：房地产估价的成本法是指以房地产的开发成本为基础，加上合理的利润和税费，计算房地产价值的方法。成本法主要包括以下几个方面：

（1）确定土地成本。

（2）确定建安成本。

（3）确定期间费用。

（4）确定利润和税费。

（5）计算房地产价值。

三、计算题（每题25分，共50分）

1.某宗土地面积1000平方米，用途为商业，容积率为3，建筑密度为50%，土地取得成本为2000元/平方米，建安成本为3000元/平方米，期间费用为建安成本的5%，利润率为建安成本的15%，请问该宗土地的房地产价值是多少？

答案：房地产价值=土地成本+建安成本+期间费用+利润

土地成本=1000平方米×2000元/平方米=200万元

建安成本=1000平方米×3000元/平方米=300万元

期间费用=300万元×5%=15万元

利润=300万元×15%=45万元

房地产价值=200万元+300万元+15万元+45万元=560万元

2.某宗房地产位于城市中心，用途为住宅，共有10套住房，每套住房面积为100平方米，成交价格为150万元/套。现有一宗类似房地产，共有8套住房，每套住房面积为90平方米，请问该宗类似房地产的市场价值是多少？

答案：市场价值=类似房地产总价/类似房地产总面积×估价对象面积

类似房地产总价=10套×150万元/套=1500万元

类似房地产总面积=10套×100平方米/套=1000平方米

估价对象面积=8套×90平方米/套=720平方米

市场价值=1500万元/1000平方米×720平方米=1080万元