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2025年房地产经纪人预告登记的效力期间与失效情形专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人预告登记的效力期间与失效情形专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人预告登记的效力期间与失效情形专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《民法典》规定，不动产预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登

记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。这里的“九十日”期间的性质是？

A、诉讼时效期间

B、除斥期间

C、普通诉讼时效

D、特殊诉讼时效

【答案】B

【解析】正确答案是B。九十日的期间是不变期间，不适用中止、中断、延长的规

定，属于除斥期间。除斥期间是法律规定某种权利预定存在的期间，权利人在此期间内

不行使权利，期间届满后该项权利即告消灭。A、C、D选项均属于诉讼时效，诉讼时

效是可变期间，适用中止、中断、延长，与题干描述的期间性质不符。知识点：预告登

记的失效情形中的时间期间性质。易错点：容易混淆除斥期间和诉讼时效的概念和适用

情形，关键在于该期间是否可变。

2、张某与开发商签订商品房买卖合同，并办理了预告登记。后因开发商原因导致

合同被法院判决解除，此时该预告登记的效力如何？

A、预告登记仍然有效，张某可对抗第三人

B、预告登记自动失效

C、预告登记需张某申请才失效

D、预告登记转为正式登记

【答案】B

【解析】正确答案是B。《民法典》第二百二十一条第二款规定，预告登记后，债权

消灭的，预告登记失效。在本案中，张某与开发商之间的商品房买卖合同债权因法院判

决解除而消灭，作为其从权利的预告登记也随之自动失效，无需另行申请。A选项错误，

因为债权消灭是预告登记失效的法定情形。C选项错误，失效是自动的，非依申请。D

选项错误，预告登记转为正式登记需在债权有效且满足登记条件时主动申请，而非合同

解除后。知识点：预告登记因债权消灭而失效。易错点：容易忽略预告登记的从属性，

误认为其独立存在，或混淆失效的条件和程序。

3、李某购买一套期房，办理了预告登记。在能够办理不动产转移登记后，李某因

工作繁忙忘记在九十日内申请。九十日届满后，开发商又将该房屋卖给了不知情的王某

并办理了过户登记。此时，谁的权利应受保护？

2025年房地产经纪人预告登记的效力期间与失效情形专题试卷及解析2

A、李某，因其有预告登记

B、王某，因其已办理过户登记

C、李某和王某的权利同等，应协商解决

D、开发商，因李某未按时申请

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》规定，自能够进行不动产登记之日起九十

日内未申请登记的，预告登记失效。李某未在法定期限内申请正式登记，其预告登记已

经失效，不再具有对抗第三人的效力。王某在预告登记失效后与开发商交易并办理了过

户登记，依法取得了房屋所有权。A选项错误，因为预告登记已失效。C、D选项无法

律依据。知识点：预告登记因超期未申请正式登记而失效的后果。易错点：容易忽视预

告登记失效的时间节点及其对物权排他效力的影响，误以为预告登记的保障是永久的。

4、预告登记的效力主要体现为？

A、直接导致物权变动

B、限制不动产所有权人的处分权

C、赋予预告登记人对不动产的占有、使用、收益权

D、确认不动产的最终归属

【答案】B

【解析】正确答案是B。预告登记的核心效力在于保障将来实现物权，其作用在于

限制不动产权利人（如开发商）在预告登记有效期内对该不动产进行处分，如再行出售、

抵押等，以防止其行为损害预告登记权利人的未来物权。A选项错误，预告登记本身并

不直接引起物权变动，物权变动仍需待正式登记。C选项错误，预告登记不转移占有，

权利人不能基于预告登记行使占有、使用等权能。D选项错误，最终归属需以正式登记

为准。知识点：预告登记的法律效力。易错点：容易混淆预告登记的保全效力与物权变

动的效力，误认为办理了预告登记就等于取得了所有权。

5、甲与乙签订房屋买卖合同，约定甲将房屋卖给乙，乙支付定金后双方办理了预

告登记。之后，甲又将房屋高价卖给丙，并试图与丙办理过户登记。对此，下列说法