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房屋抵押后出租合同

在现代房地产交易中，房屋抵押与租赁关系的交织已成为常见现象。当抵押人将已设定抵押权的房屋出租时，出租合同的效力、租赁关系与抵押权的冲突解决、各方权利义务的平衡等问题，均需在合同条款中予以明确规范。此类合同的特殊性在于，它不仅涉及出租人与承租人之间的债权关系，还涉及抵押权人与抵押人之间的物权关系，三方主体的利益博弈需要通过精细化的合同设计实现动态平衡。

一、合同主体资格的特殊要求

房屋抵押后出租合同的签订首先需要确认出租人的主体资格。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，抵押人在抵押期间对抵押财产仍享有占有、使用和收益的权利，因此有权将房屋出租。但需注意的是，若抵押合同中明确禁止出租行为，则出租人需承担违约责任。实践中，部分银行在按揭贷款合同中会设置“未经抵押权人书面同意不得出租”的条款，此时出租人必须先取得抵押权人的书面许可文件，并作为合同附件留存。

承租人在签订合同时则需履行审慎注意义务。根据“买卖不破租赁”原则的例外规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，承租人应当要求出租人提供抵押登记证明，明确抵押权设立时间、债权数额、履行期限等关键信息，并在合同中载明“出租人已如实告知房屋抵押状况”的声明条款。若出租人故意隐瞒抵押事实，承租人有权依据《民法典》第五百条主张撤销合同并要求赔偿损失。

二、合同核心条款的设计要点

（一）租赁期限与抵押权实现的衔接

租赁期限的设定需避免与抵押权行使发生冲突。当抵押权人通过司法拍卖实现抵押权时，若租赁期限尚未届满，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十四条，租赁关系对受让人不具有约束力。为减少纠纷，合同中应约定“如抵押权人行使抵押权导致租赁合同无法继续履行的，出租人应提前三十日书面通知承租人，双方互不承担违约责任”。同时可增设补偿条款，明确抵押权实现时承租人可获得的装修残值补偿标准及支付方式。

（二）租金支付的特殊安排

抵押房屋的租金支付方式需要兼顾抵押权人的优先受偿权。在抵押权人已申请法院查封房屋的情况下，根据《民法典》第四百一十二条，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但应当通知应当清偿法定孳息的义务人。因此，合同中可约定“若房屋被依法查封，承租人应自收到抵押权人书面通知之日起，将租金直接支付至抵押权人指定账户，直至抵押权实现完毕”。同时需明确租金账户信息变更的通知程序，避免承租人因支付对象错误导致的双重支付风险。

（三）房屋修缮与风险承担

抵押房屋的修缮责任划分具有特殊性。由于抵押权人对房屋价值享有优先受偿权，重大修缮可能影响抵押物价值，合同中应约定“涉及房屋主体结构的修缮，出租人应提前十五日书面通知抵押权人，取得同意后方可实施”。对于日常维修，可约定由承租人负责并承担费用，但单次维修金额超过月租金两倍的，有权要求出租人承担50%的费用。此外，需特别约定“因抵押权实现导致承租人无法继续使用房屋的，承租人已支付的押金应在腾退房屋后十日内退还，已预付的租金按实际租赁天数折算返还”。

三、权利冲突的预防与解决机制

（一）抵押权实现时的承租人保护

为平衡承租人权益，合同中应设置“抵押权实现缓冲期”条款，约定“自法院拍卖成交裁定送达之日起六十日内为承租人腾退期，在此期间承租人有权继续使用房屋且无需支付租金”。对于承租人的装修投入，可约定“若装修已形成附合且租赁期未满三年，出租人应按剩余租期比例补偿装修残值，补偿标准以第三方评估机构的评估结果为准”。实践中，部分法院在拍卖公告中会注明“带租拍卖”，但根据法律规定，此类租赁关系仅在租赁权设立于抵押权之前才受保护，故合同中需明确标注租赁权设立时间晚于抵押权的事实。

（二）转租与转让的限制条款

抵押房屋的转租行为可能加剧权利义务关系的复杂性。合同中应明确“未经出租人书面同意，承租人不得转租、分租房屋，不得将房屋部分或全部转租给第三方”。若允许转租，则需约定“次承租人应书面知晓房屋抵押状况，并同意在抵押权实现时无条件腾退”。对于出租人的转让行为，根据《民法典》第七百二十六条，承租人享有优先购买权，但该权利不得对抗抵押权人行使抵押权。因此需约定“若抵押权人通过拍卖方式实现抵押权，承租人的优先购买权在同等条件下仍可主张，但应在拍卖公告期间内向法院书面提出”。

（三）违约责任的特殊形态

除常规违约责任外，抵押房屋租赁合同还需针对特殊情形约定责任承担方式。例如，当出租人未及时履行抵押信息告知义务时，应约定“每逾期一日按日租金的三倍支付违约金，逾期超过十五日的，承租人有权解除合同并要求赔偿搬家费、临时安置费等实际损失”。对于承租人擅自改变房屋用途导致抵押物价值减少的，需约定“承租人应恢复原状并赔偿损失，若损失金额难以确定的，按抵押担保债权额的10%计算”。

四、合同