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已过户但无赠与合同

在不动产交易领域，“已过户但无赠与合同”的情况并不罕见。这种现象往往源于亲属间的信任关系、仓促的交易安排或对法律程序的认知不足，却可能在后续引发产权归属、债务追偿等一系列纠纷。本文将从法律性质、风险表现、典型案例及应对策略四个维度，深入剖析这一问题的复杂性。

一、法律层面的性质界定

根据《中华人民共和国民法典》规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。而不动产过户登记是物权变动的法定公示方式，具有对抗善意第三人的效力。实践中，即便双方未签订书面赠与合同，若已完成过户登记，法院通常会结合交易背景、资金流向、当事人陈述等证据综合判断法律关系性质。

例如，父母将房产过户给子女时未签订合同，若子女能证明过户行为基于父母的无偿赠与意愿（如微信聊天记录、证人证言等），法院可能认定赠与关系成立。但如果过户时存在书面协议或实际支付了价款，则可能被认定为买卖合同关系。值得注意的是，赠与合同的“无偿性”是核心特征，若过户后一方主张“借款买房”或“代持关系”，需承担严格的举证责任。

二、潜在风险的多维表现

产权归属争议

无书面合同状态下，赠与人可能以“借名登记”“附条件赠与未成就”等理由主张撤销过户。例如，某案例中父亲将房产过户给儿子后，因儿子未履行赡养义务，父亲以“附义务赠与”为由诉至法院，要求返还房产。由于双方未签订书面合同，法院需通过赡养协议、转账记录等间接证据推定赠与条件是否存在，审理周期显著延长。

债权人追偿风险

若赠与人在过户前存在未清偿债务，债权人可能依据《民法典》第五百三十八条主张撤销权，认为无偿赠与行为损害其债权。例如，赠与人在负债期间将房产过户给子女且未签订合同，债权人可申请法院撤销过户登记，使房产重新纳入强制执行范围。此时，受赠人需证明过户行为属于合理对价交易或已支付房款，否则将面临产权丧失风险。

税费与遗产纠纷

税务部门对赠与和买卖的税费征收标准不同。若无书面合同明确性质，可能导致税费缴纳错误。例如，部分地区赠与房产需缴纳3%契税，而买卖则可能享受首套房优惠税率。若事后被税务机关认定为赠与，受赠人需补缴税款及滞纳金。此外，在多子女家庭中，未签订赠与合同的过户行为可能引发其他继承人对遗产分配的质疑，尤其在赠与人去世后，举证难度进一步增加。

三、典型案例的实践启示

案例一：口头赠与的举证困境

上海某法院曾审理一起案件：母亲将房产过户给女儿后，女儿拒绝承担母亲医疗费用，母亲遂主张过户实为“借款买房”，要求女儿返还房款。庭审中，母亲提交了女儿出具的“房款欠条”，但女儿抗辩称欠条系受胁迫签署，实际为赠与。因双方未签订赠与合同，法院最终结合过户时的资金流水（女儿未支付房款）及母亲的经济能力（具备无偿赠与条件），认定赠与关系成立，驳回母亲的诉讼请求。

案例二：债权人撤销权的适用边界

北京某公司债权人发现，公司法定代表人在债务存续期间将个人房产过户给侄子，且未签订合同。债权人诉至法院要求撤销过户，法院查明：过户时双方未支付房款，且赠与人明知债务已到期。最终，法院判决撤销过户登记，房产恢复至赠与人名下。此案表明，即便过户已完成，若存在恶意转移财产嫌疑，债权人仍可通过法律途径追偿。

四、风险防范的实操策略

补签书面合同

已过户但无合同的当事人应尽快补签赠与协议，明确赠与标的、是否附义务、撤销条件等核心条款，并由双方签字捺印。若赠与人已故，受赠人可收集亲属证言、生前书面承诺等证据，必要时办理公证手续强化证据效力。

留存交易痕迹证据

日常沟通中，应通过书面形式（如邮件、短信）确认赠与意愿，避免仅依赖口头约定。同时，保存过户时的税费缴纳凭证、资金往来记录、物业交接单据等，形成完整证据链。例如，父母将房产过户给子女时，可在转账备注中注明“无偿赠与，无需返还”，并要求子女出具收据。

及时办理赠与公证

公证并非赠与合同生效的必要条件，但经公证的赠与合同具有更强的证明力，且赠与人不得随意撤销。根据《民法典》第六百五十八条，经过公证的赠与合同，赠与人在财产权利转移前不得撤销赠与；财产已转移的，除非存在法定情形（如受赠人严重侵害赠与人权益），否则难以撤销。

厘清法律关系性质

若过户时实际存在价款支付，应通过补充协议明确为买卖合同关系，并补全收款凭证、网签备案等手续。对于“附条件赠与”（如“养老房”“婚房”），需在合同中详细约定条件内容及违反条件的后果，避免日后因条件是否成就产生争议。

五、社会层面的深层反思

“已过户但无赠与合同”现象折射出传统熟人社会向法治社会转型中的矛盾。亲属间基于情感信任省略法律程序，虽符合人情伦理，却可能因后续关系恶化或意外事件触发纠纷。近年来，法院受理的此类案件年均增长约12%，其中60%涉及父母与子女、兄弟姐妹等近亲属关系。这提示公众：在财产处分时，需平衡情感与法律风险，通过书面合