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我国房产税改革的思考

摘要：财税改革将在“十二五”期间扮演重要角色，作为财税改革先声的房产税改革近期颇受公众关注，本文对国内外房产税政策进行了简单介绍，并在对我国房产税实施情况进行分析的基础上对房产税改革提出了一些思考和建议。

关键字：房产税;问题;建议

一、我国房产税政策及问题分析

1.我国现行的房产税政策。（1）1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》（下称《条例》），从当年10月1日开始实施。《条例》规定房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。同时，条例又规定了房产税六种免税情况。（2）2011年1月27日颁布的上海和重庆房产税试点政策。

2.我国现行房产税政策存在的问题。我国现行房产税条例制订较早，而且长期未加以修改，已经很难适应经济形势的发展变化，主要表现：（1）个人房产税开征范围过小，调控力度有限。我国房产税目前仅对个人出租性和经营性房产征税，对个人自有自用房产免税。作为政府公平收入分配功能的重要税种，如果房产税的征税范围太小，税额过少，很难实现其应有功能，甚至会进一步加剧贫富分化。（2）不同房产出租方式的监管难度不同，纳税人逃税比例很大，导致个人的实际税负不公。上述问题都表明了我国房产税改革势在必行。

二、一些其他国家房产税制度情况比较与启示

1.课税对象。课税对象通常包括所有房地产。有的国家将房地产按其用途分为住宅、商业地产区别对待；有的国家只对土地征税，有些国家只对建筑物征税，但大多数国家既对土地也对建筑物征税，而且通常合在一起征收，也有少数地区和国家对土地和建筑物分开征收、分设税种。

2.税率。有的国家和地区由中央政府统一决定。有的国家则完全由地方自行制定。有的国家由地方制定但接受国家最高税率限制。还有的国家由中央制定基准税率，地方决定变动乘数。从税率形式看，大部分国家采用比例税率，如许多国家和地区根据房屋用途、房屋地理位置、住房价值、房屋种类的不同采用差别比例税率；也有国家采用超额累进税率；还有的采用定额税率。

3.评估依据及办法。各国对如何计量房地产的课税对象，基本上可以分为从价计征和从量计征。目前，世界上大多数国家计量房地产都采用从价计征方式。从价计征又可以区分为按资本价值和按年值价值两种。资本价值中单纯只按土地计量而不包括地面附着房产价值；年值价值以房地产的名义租金或预期租金收益作为房地产的计税依据。除从价计征外，有少数国家对房地产采用从量计征方式（按土地或建筑物面积）。

从各国房地产税的情况看，地方政府负责评估比中央或区机构负责评估的要多。公平而有效的房地产税不仅要求有最初的房地产评估机制，而且要定期对房地产变化情况.进行重新评估。从评估的办法来看，按资本价值征收房地产税的国家，大都以市场价值为基准，按其一定的百分比计征。

三、我国目前房产税改革中存在的难点问题

我国目前房地产各税对地方财政贡献度十分有限，而在当前各地方政府财力小于事权的情形下，利用房地产收费、土地出让等形式筹集财政资金已经屡见不鲜，这也成为房地产市场开发过热的主要原因。此外，房产税作为一种财产税，可以起到调节收入分配的作用，有利于控制我国目前的贫富差距问题。因此，通过完善房地产税制，既能满足税制改革“简税制、宽税基、低税率、严征管”的根本目标，更可以给予地方稳定的税收收入，从根本上改变“土地财政”的恶性发展模式，进而达到更高层次的引导房地产市场发展、调节收入分配等宏观调控目标。

但是目前改革房地产税面临着许多位问题，主要有：

1.现行土地批租制度有待改革。目前的土地批租制度中，土地出让金占据了房地产开发成本的很大部分。仅仅依靠房地产税制改革来调节房价，其作用是有限的。若房地产税制改革之后，房价没有显著下降，却提高了房产保有成本，势必阻碍改革的顺利进行。

2.房产产权不明晰。我国目前必须尽快建立起高效的信息管理系统、高水平的房地产查勘手段，以保证房地产产权登记的准确性，力求做到登记准确，查询便捷，既不漏征也不错征。

3.房地产税改革需要经过严肃的立法过程。房地产税改革的政策性比较强，要考虑到我国各地区间的差异，尤其是地区间经济发展的巨大差异和房地产产权管理的复杂情况，因此要在立法前进行更多的研究，并且现行税法相关条例也需要进行修改。

四、对我国房产税改革的建议

房产税改革对转变政府职能，推动地方政府从土地财政转为税收财政，对合理引导住房消费，对于调整收入分配乃至反腐倡廉，都有重大意义。问题的关键是要把引进房地产税这样一个前所未有的大税种放在整体税制改革和税负有增有减的大框架下统筹规划，而不是简单地看做是增加了一个新税源。因此，我们必须做好各方面的包括法律和信息条件上的充