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物业设备设施维护保养手册

前言

物业设备设施是物业管理区域内各项功能正常运转的物质基础，是保障业主和使用人生命财产安全、提升生活品质与工作效率的关键要素。为规范和加强物业设备设施的维护保养工作，明确各方职责，确保设备设施始终处于良好运行状态，延长其使用寿命，降低运营成本，特制定本手册。

本手册旨在为物业管理公司及相关从业人员提供一套系统、专业、实用的设备设施维护保养指导。内容涵盖了物业设备设施维护保养的基本原则、组织职责、工作流程、技术要求以及常见设备的维护要点等。本手册适用于各类住宅小区、商业综合体、办公楼宇及工业厂区等物业管理项目，各单位可根据自身实际情况进行调整和细化。

一、维护保养的组织与职责

1.1物业管理公司职责

物业管理公司是设备设施维护保养工作的责任主体，负责统筹规划、制度建设、资源调配和监督检查。具体职责包括：

*建立健全设备设施维护保养管理体系和各项规章制度。

*设立专门的工程管理部门或配备专业的工程技术人员，负责维护保养工作的组织实施与技术指导。

*制定年度、季度、月度维护保养计划，并确保计划的落实与资金投入。

*组织对维护保养人员的专业技能培训和安全教育。

*监督检查维护保养工作的质量和记录，对发现的问题及时督促整改。

*负责或协调设备设施的大中修、更新改造及应急抢修工作。

1.2工程部门（或维保部门）职责

工程部门是设备设施维护保养工作的直接执行和管理部门。具体职责包括：

*严格执行公司制定的维护保养计划和技术标准。

*组织专业技术人员或委托合格的维保单位进行设备设施的日常巡检、定期保养和专项检修。

*负责设备设施技术档案的建立、更新与管理，确保技术资料的完整与准确。

*及时上报设备设施运行中出现的重大问题、故障及处理情况。

*负责维护保养工具、备品备件的申购、管理与合理使用。

*组织开展设备设施的安全检查，消除安全隐患。

1.3操作人员职责

设备设施的直接操作人员（如电梯司机、消防控制室值班员等）对设备的安全运行负有直接责任。具体职责包括：

*严格按照操作规程正确使用设备，禁止违规操作。

*负责设备的日常清洁、润滑和简单的紧固调整工作。

*密切关注设备运行状态，发现异常声音、气味、振动等情况应立即停机检查，并及时上报。

*认真填写设备运行记录和交接班记录。

*参与设备的定期维护保养和故障抢修配合工作。

1.4外包维保单位管理

对于专业性较强或需特殊资质的设备设施（如电梯、消防系统、中央空调等），可委托具有相应资质的专业维保单位进行维护保养。物业管理公司应：

*严格审查外包维保单位的资质证书、技术力量、业绩及信誉。

*签订规范的维保合同，明确维保范围、标准、频次、期限、费用及双方权利义务。

*对维保单位的工作过程进行监督、检查与评估，确保维保质量。

*要求维保单位提交详细的维保记录和工作报告。

二、维护保养基本要求与方法

2.1维护保养工作原则

*预防为主，防治结合：通过日常巡检和定期保养，及时发现并消除潜在故障，防止小问题演变成大故障。

*谁使用，谁负责：操作人员对所使用设备的日常维护负有直接责任。

*专业管理，分级负责：根据设备的重要性和复杂程度，实行分级管理和专业维护。

*标准化、规范化：维护保养工作应遵循既定的操作规程和技术标准，确保工作质量。

*记录完整，持续改进：详细记录维护保养过程和结果，为设备管理提供数据支持，并根据记录分析持续改进维护策略。

2.2维护保养分类与内容

2.2.1日常巡检与保养

由操作人员或巡检人员每日或定期进行，主要内容包括：

*清洁：清除设备表面及周围环境的灰尘、油污、杂物等。

*紧固：检查并紧固松动的螺丝、接头等。

*润滑：按规定对设备的运动部位添加或更换润滑油、脂。

*调整：对设备的部分参数或部件位置进行微调，确保其在正常工作范围。

*防腐：对金属部件进行除锈、涂漆等防腐处理。

*观察：留意设备运行声音、温度、压力、电流、电压等参数是否正常。

2.2.2定期维护保养

根据设备的特性和运行状况，按预定周期（如周、月、季、年）进行的较为全面的维护工作。内容除日常保养外，还包括：

*对设备内部进行检查、清洁和润滑。

*检查各部件的磨损情况，必要时进行调整或更换易损件。

*校验安全保护装置的灵敏性和可靠性。

*测试设备的性能参数，确保其符合设计要求。

2.2.3专项维护保养

针对特定设备或在特定时期（如换季、停用前、启用前）进行的专项检查与维护。例如：

*空调系统换季保养（清洗过滤器、换热器，检查制冷剂等）。

*供水系统水箱