物业收并购业务尽职调查报告模板.docxVIP

物业收并购业务尽职调查报告模板

执行摘要

本报告旨在对[目标公司名称，或称“目标物业”]（以下简称“目标公司”）的物业收并购事宜进行全面、客观的尽职调查。通过对目标公司的法律、财务、运营、人力资源及潜在风险等方面的审慎核查与分析，揭示其真实状况、核心价值及潜在风险，为[收购方名称]（以下简称“收购方”）的投资决策提供专业参考依据。本报告基于截至[调查基准日]所收集的资料及信息，并结合行业惯例与专业判断编制而成。

一、引言

1.1调查目的与背景

简述本次物业收并购的动因、战略考量及本次尽职调查的具体目标，例如评估目标公司的投资价值、识别关键风险点、为交易定价及交易结构设计提供支持等。

1.2调查范围与方法

明确本次尽职调查所涵盖的主要方面，如法律、财务、运营、人力资源等。说明调查所采用的方法，包括但不限于文件审阅、管理层访谈、现场勘查、数据分析、行业基准对比等。

1.3报告假设与局限性

声明本报告所依据的主要假设条件，例如假设目标公司提供的资料真实、准确、完整，以及宏观经济环境、行业政策无重大不利变化等。同时，指出调查过程中可能存在的局限性，如信息获取的及时性与全面性限制、部分事项依赖管理层陈述等。

二、目标公司概况

2.1公司基本信息

详细介绍目标公司的全称、成立时间、注册地址、注册资本、法定代表人、企业性质、经营范围、统一社会信用代码等工商登记基本信息。

2.2股权结构与历史沿革

追溯目标公司的股权演变过程，清晰列示当前的股权结构，包括各股东名称、持股比例、出资方式及实缴情况。若有股东权益受限（如质押、冻结）情况，需特别说明。

2.3组织架构与治理结构

描绘目标公司的内部组织架构图，说明各部门设置、职能分工及汇报路径。简述其股东会、董事会、监事会（如有）及高级管理层的构成与运作情况。

2.4主营业务与市场定位

阐述目标公司核心业务内容，例如物业管理服务的类型（住宅、商业、办公、产业园区等）、主要服务项目。分析其市场定位、核心竞争力及在区域市场或细分市场中的地位。

三、法律尽职调查

3.1股权结构与股东出资

*关注点：股权是否清晰，有无潜在代持或权属争议；股东出资是否真实、足额，有无抽逃出资或出资不实情况；历次股权变更是否履行了必要的内部决策程序及外部审批/备案手续。

3.2主要资产核查

*不动产：自有办公场所、物业用房等的权属证明（房产证、土地证）是否齐全，有无抵押、查封等权利限制，是否存在权属瑕疵或潜在纠纷。

*无形资产：商标、专利、软件著作权等知识产权的权属、有效期、有无侵权或被侵权风险。

*重要合同项下的权利：如物业管理合同中的服务权、收益权等。

3.3重大合同审查

*物业管理合同：系统梳理主要在管项目的物业管理合同，关注合同期限、服务标准、收费标准与方式、调价机制、解约条款、违约责任等核心内容。

*采购合同与服务合同：审查重要供应商（如保洁、安保、工程维保）的长期合作协议，关注价格公允性、服务质量保障、合同期限等。

*借款合同及担保合同：如有银行贷款或其他融资，审查借款协议条款；如有对外担保，评估担保风险。

*其他重大合同：如涉及金额较大或对经营有重大影响的合同。

3.4债权债务情况

*主要债权：应收账款（尤其是物业费欠费情况分析）、其他应收款的构成、账龄、可收回性。

*主要债务：应付账款、其他应付款、银行借款、应付职工薪酬、应交税费等的性质、金额、期限。

*或有负债：未决诉讼、仲裁可能产生的负债，对外担保等。

3.5诉讼、仲裁与行政处罚

*全面核查目标公司作为原告、被告或第三人参与的未决诉讼、仲裁案件，了解案件事由、标的金额、所处阶段及可能结果。

*调查是否存在因违反法律法规（如物业管理条例、消防安全、环保、劳动用工等）而受到行政处罚的情况。

3.6合规经营审查

*行业资质：是否取得从事物业管理业务所需的相应资质等级证书，资质是否在有效期内，是否存在超越资质承接业务的情况。

*项目备案与审批：在管项目是否办理了必要的备案或审批手续。

*劳动用工：劳动合同签订情况、社保公积金缴纳情况、是否存在劳动争议或潜在风险。

*税务合规：各税种申报缴纳情况，有无税务处罚或税务争议。

*其他合规：如消防安全、环境保护、安全生产等方面的合规情况。

四、财务尽职调查

4.1财务状况分析

*资产负债表分析：对货币资金、应收账款、存货（如有）、固定资产、无形资产等主要资产项目的真实性、流动性和减值风险进行评估。对短期借款、应付账款、长期负债等负债项目的结构、期限和偿债压力进行分析。关注资产负债结构的合理性。

*利润表分析：分析营业收入的构成（物业管理费、停车费、增值服务费等）、增长趋势及稳定性