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房地产开发项目投资成本管理研究

所谓的成本控制，就是以本身最小的代价获取最大的利益。项目开发是房地产商最直接、最主要的经营活动，也是最获利的商业活动。从我国房地产业的发展情况得知，受企业内部环境等因素的影响，绝大部分房地产开发商只重视市场利润，忽视内部支撑，规范化程度不高，对于项目成本的管理缺少足够的认识，造成成本支出过大，效益低下的不良局面，这也是造成了房价过高的其中一个原因。项目成本管理方面还有待进一步完善和加强。

一、房地产成本控制中存在的问题及原因

虽然我国房地产业发展的时间仅有十几年，但发展速度较快，为我国安居工程作了很打的贡献。但到现在为止，我国房地产的发展还不够成熟，还有很多地方需要完善和改进。

1、不重视决策阶段的成本控制。决策阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。虽然决策阶段发生的成本费用较少，但对整个项目的成本控制额起着非常重要的作用，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，它将直接影响一个项目的成败。但由于近十多年我国房地产益智处于卖方市场，存在暴利现象，因而很多房地产商部重决策的成本控制，只重视修房子、买房子，而忽略了策划的重要性。

2、只重视施工阶段的成本控制，不重视设计阶段的成本控制。施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段，应该说是比较重要的一个阶段，房地产开发商对项目工程施工阶段非常重视。但设计阶段没预算好，施工阶段的成本就不用说了。目前的设计人员，大部分对“重技术、轻经济”的理解不正确。设计单位内部，技术与经济分离，工程设计师设计人员的事，造价师概预算人员的事情，两者难以结合起来。由于上述几点原因，再加上开发商普遍缺乏对设计进行监控的能力，往往使施工图设计保守或不合理，从而造成浪费。

3、不重视计划和管理，导致成本失控。长期以来房地产考法企业缺乏对计划重要作用的认识。计划一般按长期计划、年度计划和作业计划。很多企业认为长期发展计划太遥远，时间太长，从而忽略了对长期发展计划的制定和实施。这一错误认识的直接影响是：企业生产经营没有长远规划，走一步算一步。往往使企业生产经营失去连续性，甚至出现“断层”现象，企业的管理松懈也是成本失控的重要原因，管理活动效能低下，资源没有得到合理的利用。在评估成本支出时，材料利用率低、设备效用差、技术及产品储备不足、价值转移和戒指增值过程的无用环节、资源浪费等往往令人怵目惊心。

4、招标投标没有真正起到成本控制的作用。建设工程实行招投标，是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大改革，有利于降低工程造价，缩短工期，提高工程质量，促进公平竞争，防止腐化现象的产生，特别是现阶段，一方面是建设项目成本国搞，楼价高居不下；另一方面是商品房施工质量堪忧，成为消费者投诉的主要目标之一。通过实行招投标以降低造价，保证质量，缺失有其必要性和现实性。

二、房地产开发项目成本控制的优化方案

（一）工程项目成本的控制

1、设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段。设计是工程建设的关键，它对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些数据，虽然设计费一般只占建设项目总投资的1%以下，但设计工作对工程造价的影响程度达70%以上，由此可见设计在整个工程建设成本控制中具有何等重要的作用。

将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目。这样才有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。

2、实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正。

3、防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用。

4、建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励，以激励各方人员设法降低工程成本。

（二）控制设计阶段的成本

1、设计方案的优化。设计方案的优化是设计阶段的首要任务，它对工程建设成本有着举足轻重的作用。设计方案不但要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。比如在写字楼的建筑方案设计时，通过优化建筑造型，装修方案、标准层面积、公共区域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，在设备选型方面，在保证技术可行的基础上，如在电梯空调弱电系统等方案设计时，通过合理的方案优化，可以节省大量投资，对降低工程成本起到了事半功倍的效果。

2、实行限额设计，有效控制项目工程造价。限额设计就是按批准的设计任务书和投资估算，控制初步设计，按照批准的初步设计的总概算，去控制施工图的设计。对各项指标确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。一种可以类比的方法是，利用同类建筑工程的技术