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商铺租赁合同

一、签订合同前：不可或缺的“功课”

在正式落笔签字之前，充分的前期调研与准备工作，是确保合同顺利签订和履行的前提。

1.明确自身需求与租赁标的匹配度：承租方首先要清晰自身的经营业态、目标客群、所需面积、预算范围以及对地段、人流量、周边商业环境的具体要求。据此筛选合适的商铺，并初步判断商铺的实际状况是否符合经营预期。出租方则需明确商铺的产权状况、可出租面积、期望租金及支付方式等。

2.核实出租方身份与产权证明：这是重中之重。承租方务必要求出租方提供身份证明（自然人身份证、法人营业执照等）以及商铺的产权证明文件（如房屋所有权证、不动产权证等）。若出租方非产权人，还需提供产权人签署的有效授权委托书，确保其拥有合法的出租权，避免“一房多租”或“无权出租”的陷阱。

3.实地考察与确认商铺状况：亲自到商铺现场进行细致考察，包括商铺结构、朝向、采光、通风、水电煤气供应、消防设施、停车位、周边交通及商业氛围等。对于商铺的实际使用面积，最好进行实测，并与出租方提供的面积数据核对。同时，了解商铺的土地用途和规划性质，确保其与自身经营用途相符，避免因用途不符导致无法办理营业执照或被相关部门处罚。

4.了解租赁市场行情：通过多方渠道了解所在区域的商铺租金水平、租赁惯例、递增幅度等，做到心中有数，为谈判争取有利地位。

二、合同核心条款深度解析

商铺租赁合同的条款繁多，每一条款都可能影响到双方的切身利益。以下是一些核心条款的解读与注意事项：

1.当事人信息：合同开头应明确出租方（甲方）和承租方（乙方）的详细信息。自然人需注明姓名、身份证号码、联系方式、住址；法人或其他组织需注明全称、统一社会信用代码、法定代表人/负责人、联系方式、注册地址。信息务必准确无误，以便后续权责的界定。

2.商铺基本情况：

*坐落位置：需精确到门牌号，与产权证一致。

*建筑面积与使用面积：明确约定，并注明面积差异的处理方式。实践中，常以建筑面积或套内建筑面积计算租金，需特别留意。

*商铺用途：清晰约定商铺的具体经营业态，例如“仅限于经营餐饮服务”、“用于零售服装”等。这直接关系到后续营业执照的办理及是否符合规划要求。

3.租赁期限：

*起始日期与终止日期：明确约定。

*免租期：若承租方需要进行装修，可协商约定免租期（或称装修期），免租期内一般无需支付租金，但可能需要支付物业费、水电费等。需明确免租期的起止时间及免租范围（仅租金还是包含其他费用）。

*续租权：承租方若希望长期经营，可约定在租赁期满前一定期限内（如三个月）享有同等条件下的优先续租权。

4.租金及支付方式：

*租金标准：明确每月或每平方米的租金金额，以及租金总额。

*支付周期：如月付、季付、半年付、年付等。

*支付时间：每期租金应于何时支付，例如“每季度第一个月的X日前支付当季租金”。

*支付方式：银行转账、支票等，并注明收款方账户信息。

*租金递增：对于长期租赁，出租方通常会要求租金递增。需明确递增周期（如每两年递增一次）和递增幅度（如在上一期租金基础上递增X%）。

5.保证金（押金）：

*为保证承租方全面履行合同义务，出租方通常会收取保证金。

*金额：一般为一至三个月租金，具体可协商。

*用途：用于抵扣承租方拖欠的租金、违约金、应由承租方承担的费用及损坏商铺设施的赔偿等。

*退还：租赁期满或合同解除后，如承租方无违约行为且已结清所有费用、办妥退租手续，出租方应在约定期限内（如15个工作日内）将保证金无息退还。

6.其他费用：明确租赁期内除租金外的其他费用由谁承担，常见的有：

*物业管理费

*水费、电费、燃气费、通讯费、网络费

*房屋租赁税费（需明确是出租方还是承租方承担，或各自承担法定部分）

*中央空调费、供暖费

*垃圾清运费等

7.商铺的使用与维护：

*装修与改建：承租方如需对商铺进行装修或改建，应事先将方案报出租方审核同意，并遵守物业管理规定及相关法律法规。对于装修物的所有权归属、租赁期满后的处理（如无偿归出租方、承租方拆除恢复原状或折价补偿）也应约定清楚。

*日常维护：商铺主体结构及主要附属设施的维修责任通常由出租方承担；承租方则负责租赁期间商铺内部设施的日常维护和保养，并承担相应费用。

*使用限制：不得利用商铺从事违法违规经营活动，不得擅自改变商铺主体结构和用途，不得损坏商铺设施。

8.转租与转让：

*未经出租方书面同意，承租方通常不得擅自将商铺部分或全部转租、分租给第三方，或以任何形式变相转租、转让。

*若允许转租，需明确转租的条件、程序以及转租收益的分配等。

9.违约责任：这是合同的“牙齿”