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房屋租赁解除权滥用

引言

房屋租赁关系是民事领域最常见的财产利用关系之一，一头连接着“住有所居”的民生需求，一头承载着财产收益的市场逻辑。在租赁交易中，解除权作为合同当事人的“退出机制”，本应是平衡双方权益、应对突发情况的“安全阀门”。然而实践中，受利益驱动、法律认知偏差等因素影响，解除权被滥用的现象时有发生——房东因房价上涨强行驱离租客，租客以“房屋有异味”为由随意退租，甚至出现“虚构违约事实”“恶意制造解除条件”等极端情形。这些行为不仅直接损害相对方的合法权益，更破坏了租赁市场的信任基础，与“租购并举”的住房制度改革目标背道而驰。本文将围绕房屋租赁解除权滥用的界定、表现、危害及规制路径展开系统分析，以期为规范租赁行为、维护市场秩序提供参考。

一、房屋租赁解除权滥用的核心界定

（一）房屋租赁解除权的法律内涵

房屋租赁解除权是指在租赁合同有效存续期间，当事人依据法律规定或合同约定，单方终止合同权利义务关系的权利。其法律依据主要体现在《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）中：一方面是法定解除权，即当出现《民法典》第563条规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”“一方迟延履行主要债务经催告后合理期限内仍未履行”等情形时，当事人可依法解除合同；另一方面是约定解除权，即双方在合同中预先约定解除条件（如“承租方连续3个月未支付租金”“出租方需收回房屋自用”），条件成就时解除权人可单方行使。

（二）滥用与合法行使的边界

判断解除权是否被滥用，关键在于是否违反“诚实信用原则”和“权利不得滥用原则”。合法行使需满足两个要件：一是解除权基础合法（法定或约定条件成就），二是行使方式正当（如提前通知、给予合理腾退期限）。而滥用则表现为“无基础的解除”或“有基础但过度的解除”，例如：出租方在承租方仅逾期1天支付租金时即要求解约（违反“主要债务”的程度要求）；承租方以“房屋墙面有轻微污渍”为由主张解除（不符合“不能实现合同目的”的实质要件）；或一方为达到解约目的，故意制造对方违约的假象（如暗中阻止承租方支付租金后以“未付租”为由解约）。这些行为本质上是将解除权异化为“迫使对方让步”的工具，违背了制度设计的初衷。

二、房屋租赁解除权滥用的典型表现

（一）出租方滥用：以“优势地位”挤压居住权益

实践中，出租方因掌握房屋所有权，常处于相对优势地位，其滥用解除权的行为更具破坏性。常见情形包括：

其一，“房价波动驱动型”解约。当房屋市场租金上涨或出售价格攀升时，部分房东以“自住需要”“房屋改造”等为由要求租客搬离，甚至通过断水断电、更换门锁等方式强行驱离。这类行为往往缺乏真实的自用意图，本质是追求更高经济利益。

其二，“吹毛求疵型”解约。部分房东在合同履行中过度苛责，例如因租客在墙面张贴少量装饰画（未造成结构性损坏）、饲养小型宠物（合同未禁止）等非实质性违约行为，主张解除合同。这种行为表面上“依据合同”，实则违反“轻微违约不影响合同目的实现”的基本法理。

其三，“虚构违约型”解约。更恶劣的情形是，个别房东通过伪造证据（如伪造催缴租金通知的签收记录）、恶意阻挠租客履行义务（如拒收租金）等方式，制造租客“违约”的假象，进而主张解除权。此类行为已涉嫌欺诈，严重损害租客的合法权益。

（二）承租方滥用：以“弱势身份”逃避契约责任

尽管承租方通常被视为“弱势方”，但实践中也存在滥用解除权的现象，主要表现为：

一是“主观偏好型”解约。部分租客因个人生活变化（如工作地点变更、恋爱分手），在无合同约定或法定理由的情况下要求退租，且拒绝承担合同约定的违约金。他们常以“房屋隔音差”“周边环境吵闹”等主观感受作为解约理由，而这些情形通常不构成“不能实现合同目的”。

二是“转嫁风险型”解约。当租赁房屋出现非根本性问题（如水管轻微漏水、空调制冷效率下降）时，部分租客未与房东协商维修，而是直接以“房屋不符合居住条件”为由解除合同。实际上，根据《民法典》第712条，维修义务一般由房东承担，但租客应先履行通知义务，若房东拒绝维修且问题严重影响居住，方可主张解除；若问题轻微或房东积极维修，租客的解约行为即属滥用。

三是“恶意对抗型”解约。个别租客因与房东发生矛盾（如对物业费分担有争议），故意拖欠租金并声称“用租金抵扣损失”，当房东催告时反而以“房东未解决问题”为由主动解除合同。这种行为混淆了“抗辩权”与“解除权”的界限，本质是通过解除权逃避自身应承担的责任。

（三）特殊场景下的隐性滥用

除上述典型情形外，一些特殊交易场景中的解除权滥用更具隐蔽性。例如在长租公寓模式中，平台作为“二房东”常利用格式合同约定“租客逾期支付租金3日即可解约”“平台有权因任何经营需要收回房屋”等显失公平的条款，一旦市场波动便大规模行使解除权，导致租客“无房可住”、房东“无钱可收”；又如在“以租代售”交易中，买方（