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房地产销售合同范本及实务解析

房地产交易涉及重大利益，一份严谨规范的销售合同是保障交易双方合法权益、避免后续纠纷的基石。本文将结合实务经验，对房地产销售合同的核心条款进行解析，并提供一份基础范本，以期为相关从业者及购房者提供参考。

一、房地产销售合同核心条款解析

（一）当事人基本信息

合同首部应明确买卖双方的身份信息。对于自然人，需载明姓名、身份证号码、联系方式、通讯地址；对于法人或其他组织，则需包括名称、统一社会信用代码、法定代表人/负责人、联系方式及注册地址。务必核实卖方身份与房屋权属证明的一致性，以及买方是否具备完全民事行为能力或相应的授权。若房屋为共有财产（如夫妻共有），共有人是否同意出售并愿意在合同上签字，是前期审查的关键环节，直接影响合同效力。

（二）项目建设依据与商品房基本情况

此条款旨在明确交易标的的合法性与具体信息。卖方需如实披露项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》（针对预售商品房）等“五证”信息。房屋基本情况应包括：

*房屋坐落：精确到门牌号，确保与不动产登记簿一致。

*房屋结构、户型、建筑面积（含套内建筑面积与公摊面积）：建筑面积是计价的基础，套内与公摊面积的比例及计算方式也应明确，避免后期面积争议。

*土地使用年限：住宅、商业、办公等不同用途的土地使用年限不同，剩余年限直接影响房屋价值。

*房屋的规划用途：是住宅、商业还是其他，需与产权证一致，避免购买后无法实现预期用途。

（三）计价方式与价款

合同中应明确约定房屋的计价方式，通常有按建筑面积、套内建筑面积或套（单元）计价等方式。无论采用何种方式，均需明确单价、总价以及面积确认和面积差异处理办法。根据相关规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；超出3%时，买受人有权退房或与出卖人协商处理。此条款需清晰、无歧义。

（四）付款方式及期限

这是合同履行的关键条款，需详细约定付款的时间节点、金额及支付方式（如一次性付款、分期付款、按揭贷款等）。对于按揭贷款，应明确约定贷款申请未获批准时的处理方式（如转为一次性付款或解除合同）。同时，需约定逾期付款的违约责任。

（五）交付期限与条件

卖方应在合同约定的期限内，将符合交付条件的房屋交付给买方。交付条件通常包括：房屋已通过竣工验收备案（或其他双方约定的条件）、已满足合同约定的其他交付标准。合同中应明确约定交付的具体日期，以及逾期交房的违约责任，包括违约金的计算方式和买方的解除权。

（六）产权登记

房屋产权过户登记是买方取得房屋所有权的法定要件。合同中应约定卖方协助办理产权过户的期限、提供的资料以及逾期办理的违约责任。通常，卖方应在房屋交付后一定期限内（如90日或双方约定）协助买方取得不动产权证书。

（七）质量标准与保修

房屋质量是买方最关心的问题之一。合同应明确房屋质量符合国家及地方相关工程建设强制性标准，并可约定具体的质量标准。同时，应按照《住宅质量保证书》的约定，明确保修范围、保修期限和保修责任。对于房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的情形，买方有权解除合同并要求赔偿损失。

（八）物业管理

前期物业管理企业的选聘、物业服务合同的签订、物业服务收费标准等，也应在合同中有所体现或提示买方注意相关附件。

（九）违约责任

除上述提及的逾期付款、逾期交房、逾期办证等具体违约情形外，还应约定其他可能出现的违约行为及相应的责任承担方式。违约责任的约定应具有可操作性，违约金的比例或数额应合理。

（十）不可抗力

合同中应约定不可抗力的范围，以及因不可抗力导致合同不能履行或不能完全履行时，双方应如何处理（如免责、延期履行等）。

（十一）争议解决方式

明确约定合同履行过程中发生争议时的解决方式，是选择诉讼还是仲裁。如选择仲裁，需明确仲裁机构的名称。

（十二）补充协议

对于主合同中未详尽约定或双方有特殊约定的事项，可通过签订补充协议的方式进行明确。补充协议与主合同具有同等法律效力。

二、房地产销售合同范本（简版）

提示：本范本为简化版本，仅供参考。实际交易中，应根据具体情况（如房屋性质为新房/二手房、是否有贷款、是否存在特殊约定等）进行调整和完善，并建议咨询专业法律人士。

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商品房销售合同

合同编号：[自行编制]

甲方（出卖人）：

名称：[房地产开发企业全称]

统一社会信用代码：[具体代码]

法定代表人：[姓名]

通讯地址：[详细地址]

联系电话：[电话号码]

委托代理人：[姓名]联系电话：[电话号码]（如有）

乙方（买受人）：

姓名：[买受人姓名]

身份证号码：[身份证号码]

通讯地址：[详细地址]

联系电话：[电话号码]

共有人：[如有，列明姓名及身份证号码]

根据《中华人民共和国民法典