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2025年10月物业管理工作总结(2篇)

第一篇

2025年10月，秋风带着桂香穿过小区架空层，也穿过我手里这本被翻得起毛的值班日志。凌晨一点二十，我合上日志，抬头看见监控屏里3号门岗的老周正把制服外套披在一位醉酒业主肩上，那一刻我突然意识到：物业工作从来不是冰冷的SOP，而是把“人”字写进每一次抬杆、每一次弯腰、每一次电话铃响的间隙里。

一、把投诉当成“二次交付”

国庆黄金周第二天，2栋1单元1802的罗女士在业主群发了一张照片：电梯轿厢顶部有一滩淡黄色水渍，配文只有三个字——“恶心人”。五分钟后，我拎着工具包出现在她家门口，先递上一双一次性鞋套，再递上一瓶常温矿泉水。我没有急着解释水渍来源，而是让她带我走一遍她日常的动线：从地库到单元门，从电梯到入户。走完一圈，她忽然说：“其实也不是多大的事，就是觉得没人管。”那天我们换了轿厢顶板，把原本计划节后实施的电梯吊顶整体更换提前了72小时。节后第一周，罗女士把群昵称改成了“2-1-1802罗姐”，还在电梯里贴了一张手写感谢卡。后来我把它过塑，挂在项目培训室的墙上，旁边写了一行小字：投诉是业主送的第二次交付机会。

二、让设备房长出“耳朵”

10号楼地下室有间消防泵房，机器一启动，分贝值瞬间飙到93。过去十年，巡检人员都是捂着耳朵进去、签字出来。2025年6月，我们把一间废弃的保洁工具间改造成“声音实验室”，用三块不同密度的隔音棉做样板，邀请9位业主代表来“盲听”投票，最终选定48kg/m3的离心玻璃棉，外加2mm阻尼隔音毡。施工那天，我发了一个朋友圈：让设备房长出耳朵，先学会听自己有多吵。改造后，泵房门外分贝降到57，最开心的却是隔壁车位B-117的车主——他再也不用每次上车前先拍一拍车顶，确认有没有震落的灰。

三、把“会呼吸”的墙面写进SOP

7月，苏州河突发短时强降雨，小区外围市政管网瞬间倒灌，地下车库E区墙面出现渗水。按照传统做法，铲掉腻子、刷防水、再贴砖，至少停工7天。我们连夜调来两台工业除湿机，在渗水最严重的区域裁出一块1.2m×2.4m的“试验田”，先用聚合物砂浆找平，再刷一层0.8mm厚的水泥基渗透结晶，最后加一道“呼吸型”硅烷膏体。48小时后，墙面含水率从18.4%降到5.1%，而对面采用传统工法的对照区域仍高达14.7%。我把这组数据写进《2025版防汛应急处置手册》，并把“呼吸型硅烷”写进材料库白名单。10月，手册被集团推广到华东区域42个项目，那页纸的页脚，我偷偷加了一行小字：墙也会喘，别让它憋死。

四、让“银发”成为社区更新的主角

8月，社区社会组织“银发智造局”找到我，说想给架空层做“适老化微更新”。我原以为他们只是摆几把椅子、贴几个防滑垫，没想到大爷大妈们掏出一份长达27页的调研单元门口高差15mm的台阶，一年绊倒过3人；信报箱最底排距地仅28cm，82岁的李奶奶每次取报纸都要深蹲；儿童活动区与休息区直线距离8米，却隔着一条1.2米宽的草坪，轮椅根本转不过弯。我们用了三个周末，把台阶改成1:12的缓坡，信报箱整体抬高45cm，草坪让出一条1.5米透水步道，还在尽头加了一个55cm高的“翻板扶手”，既能当靠背，也能当小桌板。9月30日，李奶奶把第一封报纸塞进我手里：“小沈，以后我站着就能拿，腰不疼了。”那天阳光正好，我拍了一张她扶着翻板扶手看报纸的照片，设为项目电脑桌面，文件名就叫“更新2.0”。

五、把“夜行安全”做成沉浸式剧本

10月初，3栋连续两天出现女性业主夜归被尾随事件，虽然最终证实是外卖员走错楼，但恐慌情绪迅速在业主群蔓延。我没有急着发“安民告示”，而是把监控室夜班保安、巡逻岗、客服前台、属地派出所民警、业委会主任拉进一个“夜行安全”微信群，用三天时间做了三件事：第一，把18部电梯的镜面不锈钢护板全部贴上防窥膜，防止反光暴露楼层；第二，把地库到单元门的路线做成“剧本杀”动线，增设6处“安全驿站”，每个驿站配一个一键报警柱、一个180°广角摄像头、一个可以取用的防狼喷雾；第三，邀请10位女性业主做“实景测试”，她们带着手机、耳机、购物袋，模拟夜归场景，边走边在群里发语音：“走到驿站2，灯比上周亮多了”“报警柱上的反光条有点刮手，建议倒角”。一周后，我们把测试报告简化为一张“夜行动线风险图”，贴在每部电梯轿厢，图上用红、黄、绿三色标出高风险、中风险、安全区域，并附二维码，扫码可调取最近30天的夜间巡逻记录。10月15日，尾随谣言自动消散，那部电梯里的风险图却被保留下来，成为新业主收楼时的“暗彩蛋”。

六、把“垃圾分类”做成一场“减重”实验

2025年1月，上海进入垃圾分类“强制时代”的第六年，小区厨余垃圾分出率却始终卡在18%上下。我们把“减重”当成关键词，做了一场为期100天的“垃圾减重实验”。