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建设工程监理合同订立的程序和要求

建设工程监理合同是建设单位与监理单位为明确双方权利义务，就工程监理服务达成的协议，其规范订立对保障工程质量、控制建设成本、协调各方关系具有关键作用。合同订立需严格遵循法定程序，同时满足主体资格、内容合法性、条款完备性等要求，是工程建设全流程管理的重要基础环节。

一、建设工程监理合同订立的程序

1.前期准备阶段

前期准备是合同订立的基础，主要包括项目合法性审查与监理服务需求明确两方面。首先，建设单位需完成项目立项审批、规划许可、施工图设计文件审查等法定手续，确保项目具备合法实施条件。根据《建设工程监理范围和规模标准规定》，国家重点建设工程、大中型公用事业工程等需强制实施监理，此类项目还需提供监理必要性证明文件。其次，建设单位应结合工程特点（如建筑类型、规模、技术复杂度）与管理需求，明确监理服务范围（如质量控制、进度管理、造价审核、合同协调等）、服务期限（覆盖施工准备至竣工验收全周期或分阶段服务）及技术标准（如执行《建设工程监理规范》GB/T50319-2013），形成《监理服务需求说明书》，作为后续招标或谈判的核心依据。

2.招标与投标环节

对于依法必须招标的项目（如国有资金占控股或主导地位的工程），需通过公开招标或邀请招标方式选择监理单位；非强制招标项目可直接委托，但需确保监理单位具备相应资质。招标阶段，建设单位应编制招标文件，内容包括投标须知（如资质要求、投标截止时间）、监理服务需求说明书、合同草案（含通用条款与专用条款）、评标办法（通常采用综合评估法，技术标占比不低于60%，商务标占比不超过40%）。投标阶段，监理单位需提交资格证明文件（营业执照、工程监理资质证书、项目总监注册证书）、技术方案（含监理机构设置、人员配备、质量安全控制措施）及商务报价（需列明服务费用构成，如人员工资、办公费用、利润等）。评标委员会重点评审技术方案的可行性、项目总监的执业经验（一般要求具有3年以上同类工程监理经验）及报价合理性（偏离市场均价±15%的投标可能被否决）。

3.合同谈判阶段

中标后，双方进入谈判环节，需对招标文件中的合同草案进行细化与调整。谈判重点包括三方面：一是服务标准细化，如明确隐蔽工程验收频次（一般每道工序完成后24小时内验收）、监理日志记录要求（需包含当日施工内容、质量问题及处理措施）；二是报酬支付方式，通常采用分期支付（如合同签订后支付20%，主体结构封顶支付30%，竣工验收后支付40%，质保期满支付10%），需约定逾期支付的违约金（一般按日0.1%至0.3%计算）；三是责任划分，需明确监理单位的失职情形（如未发现重大质量隐患）与赔偿范围（一般不超过监理报酬总额的2倍），同时约定建设单位的配合义务（如提供施工图纸、协调参建方关系）。谈判过程需形成书面记录，经双方代表签字确认，作为合同附件。

4.签署与备案阶段

谈判达成一致后，双方签署正式合同。合同需由双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章，注明签署日期。根据《建设工程质量管理条例》，监理合同签署后30日内，建设单位需将合同报工程所在地县级以上建设行政主管部门备案。备案材料包括合同原件、监理单位资质证书复印件、项目总监注册证书复印件等，备案机关对合同内容进行形式审查（如主体资格是否合法、服务范围是否与项目规模匹配），审查通过后出具备案证明，未通过的需补充修改。备案完成后，合同正式生效，双方进入履约阶段。

二、建设工程监理合同订立的要求

1.法律依据要求

合同订立必须以现行法律法规为基础，核心依据包括《中华人民共和国民法典》（合同编）、《建设工程质量管理条例》《工程监理企业资质管理规定》等。例如，《民法典》第796条明确监理合同性质为委托合同，需遵循委托合同的一般规则（如受托人需按委托人指示处理事务）；《建设工程质量管理条例》第34条规定监理单位需具备相应资质，禁止超越资质等级承接业务。此外，地方建设行政主管部门可能出台实施细则（如对监理人员配备比例的具体要求），合同内容需与这些细则相衔接。

2.合同内容要求

合同需包含以下必备条款：①合同主体信息（建设单位名称、地址；监理单位名称、资质等级）；②服务范围与内容（需逐项列明，如施工阶段监理、保修阶段监理，避免“全过程监理”等模糊表述）；③服务期限（明确起始日期与终止日期，允许因工程延期约定顺延条款）；④监理报酬（金额、支付方式、调整条件，如因服务范围扩大导致费用增加的计算方法）；⑤双方权利义务（建设单位需提供现场办公条件，监理单位需定期提交监理报告）；⑥违约责任（如监理单位未履行质量检查义务的赔偿标准，建设单位未按时支付报酬的利息计算）；⑦争议解决方式（约定仲裁或诉讼，需明确仲裁机构或管辖法院）；⑧合同生效与终止条件（如约定需经备案后生效，终止情形包括工程竣工、双方协商一致解除等）。

3.主体