《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》执行.docxVIP

在我国商品住宅市场化进程中，《商品住宅质量保证书》（以下简称《质量保证书》）与《商品住宅使用说明书》（以下简称《使用说明书》）作为保障购房者权益、规范开发商行为的重要文件，其制度设计与执行效果备受关注。本文将从“两书”的法律定位出发，深入剖析其核心内容、执行现状、存在问题，并结合实践提出优化路径，以期为相关方提供具有专业参考价值的见解。

一、“两书”的法律渊源与核心价值

“两书”制度的建立并非凭空而来，而是源于国家对商品住宅质量监管与消费者权益保护的重视。其法律依据主要体现在《城市房地产开发经营管理条例》等法规之中，明确规定了房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《质量保证书》和《使用说明书》。

这一制度的核心价值在于：

1.保障购房者知情权与求偿权：《质量保证书》明确了房屋各部分的保修范围与期限，使购房者在房屋出现质量问题时能够有据可依，依法主张保修权利。《使用说明书》则帮助购房者了解房屋结构、性能、合理使用方法及维护保养知识，避免因使用不当造成损坏或安全隐患。

2.规范开发商质量责任：“两书”的出具，将开发商对房屋质量的承诺书面化、具体化，强化了其在房屋质量方面的主体责任，促使其在建设过程中更加注重工程质量。

3.促进房地产市场健康发展：通过明确质量责任和使用规范，减少了因信息不对称导致的购房纠纷，有助于构建公平、透明的市场环境，提升行业整体公信力。

二、《商品住宅质量保证书》的核心内容与实践要点

《质量保证书》是开发商对所售商品住宅承担质量责任的法律文件，其核心在于明确保修范围、保修期限、保修责任及处理程序。

（一）保修范围与期限的界定

国家对住宅保修项目及最低保修期限有明确规定，开发商不得擅自缩减。主要包括：

*地基基础和主体结构工程：为设计文件规定的该工程的合理使用年限。这是房屋安全的基石，其保修责任最为重大。

*屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏：通常为若干年。具体年限需符合国家及地方相关规定。

*供热与供冷系统：为一个采暖期或供冷期。

*电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程：为若干年。

需注意的是，上述期限是最低标准，开发商可根据自身情况承诺更长的保修期限。同时，具体保修范围可能因房屋类型、装修标准等有所差异，应以《质量保证书》所列明的为准。

（二）保修责任的承担与免除

在保修期限内，因勘察、设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，开发商应负责维修，并承担相应费用。但若因购房者使用不当、擅自改动结构、不可抗力等因素造成的损坏，则不在保修范围之内。实践中，对于“使用不当”的界定往往是争议焦点，需要双方提供证据予以证明。

（三）保修程序的履行

购房者在发现质量问题后，应及时向开发商或其委托的物业服务企业报修。开发商应在接到报修后按约定时限（如国家规定的时限或合同约定）派员核查，并根据情况进行维修。维修过程中，双方应就维修方案、维修周期等进行有效沟通。

（四）实践中需注意的问题

部分开发商提供的《质量保证书》可能存在条款模糊、责任不清、免除自身主要义务等问题。购房者在收房时应仔细核对，对于不明确或不合理的条款应及时提出异议。此外，房屋交付时的验收记录是后续保修的重要依据，购房者务必认真对待，发现问题及时书面提出。

三、《商品住宅使用说明书》的核心内容与实践要点

《使用说明书》是指导购房者正确、安全、合理使用和维护房屋的重要文件，其核心在于提供房屋基本信息、使用方法及注意事项。

（一）房屋基本情况与结构说明

通常包括房屋的建筑面积、结构类型（如砖混、框架等）、各房间功能布局、主要承重结构部位等。这有助于购房者了解房屋的基本特性，避免在装修或使用过程中对结构安全造成破坏。

（二）设施设备的使用与维护

详细说明房屋内配备的给排水、供电、燃气、供暖、通风、空调、通讯、有线电视等系统及设备的型号、规格、使用方法、维护保养要求和注意事项。对于电梯、消防设施等特种设备，还应提供相关的安全操作规程和应急处理指引。

（三）装修与使用禁忌

明确告知购房者在装修和使用过程中禁止的行为，如不得擅自拆改承重墙体、不得破坏防水层、不得超负荷使用电气线路等。这些禁忌对于保障房屋结构安全和正常使用至关重要。

（四）节能与环保提示

随着绿色建筑理念的普及，部分《使用说明书》还会包含房屋的节能措施、保温隔热性能、节水器具使用等环保节能方面的内容和建议。

（五）实践中需注意的问题

一些《使用说明书》内容过于简单笼统，缺乏针对性和可操作性，未能真正起到指导作用。购房者应主动索取，并结合房屋实际情况阅读，对于不理解的部分及时向开发商或专业人士咨询。特别是对于设备的维护保养，应按照说明书要求定期进行，以延长使用寿命，避免故障发生。

四、“两书”执行中的现存问题与挑战

尽管“两书”制度已