商住楼物业日常管理工作方案.docxVIP

商住楼物业日常管理工作方案

前言

商住楼作为集商业、办公及居住功能于一体的综合性建筑，其物业管理工作具有复杂性高、涉及面广、服务对象多元等特点。为确保商住楼的安全、整洁、有序运行，提升物业整体价值与用户满意度，特制定本日常管理工作方案。本方案旨在明确管理职责、规范操作流程、优化服务质量，为商住楼的高效运营提供坚实保障。

一、安全管理

安全管理是商住楼物业管理的核心，需常抓不懈，警钟长鸣。

（一）治安防范

1.人员管控：实行24小时门岗值班制度，对进出人员进行必要的询问与登记，尤其关注非工作时间及陌生访客。建立健全租户及从业人员信息档案，确保可追溯性。

2.巡逻检查：制定科学的巡逻路线与频次，安保人员按计划对楼宇公共区域、消防通道、设备机房、停车场等重点部位进行巡查，及时发现并处置异常情况。

3.技防应用：确保监控系统、门禁系统、报警系统等技防设施24小时正常运行，定期检查、维护、更新，保障监控无死角，数据存储符合规定时限。

4.应急处理：制定防盗、防抢、防破坏等应急预案，并定期组织演练，确保遇突发事件时能迅速响应，有效处置。

（二）消防安全

1.日常巡查：每日对消防设施、器材、疏散通道、安全出口进行检查，确保完好有效、畅通无阻。重点关注用火用电用气安全，特别是商业区域的餐饮租户。

2.设施维护：定期对火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统等消防设施进行检测与维护保养，确保其处于良好运行状态。

3.宣传教育：定期组织租户进行消防安全知识培训与消防演练，提高全员消防安全意识和自救互救能力。

4.动火管理：严格执行动火审批制度，对商业区域内的装修、维修等动火作业进行全程监督。

（三）车辆管理

1.交通疏导：维护停车场及出入口的交通秩序，确保车辆进出有序，防止拥堵。

2.停放规范：引导车辆规范停放，杜绝占用消防通道、堵塞出入口等行为。

3.车辆安全：加强停车场巡查，防止车辆刮擦、盗窃等事件发生。对长期停放的无主车辆按规定处理。

二、环境维护

营造整洁、优美、舒适的环境是提升商住楼品质的重要方面。

（一）清洁卫生

1.日常保洁：制定详细的清洁计划表，对公共区域（大堂、走廊、电梯轿厢、卫生间、楼梯间等）进行每日清扫、拖拭、擦拭，确保无垃圾、无污渍、无异味。

2.垃圾处理：实行分类垃圾桶设置，做到垃圾日产日清，垃圾桶（箱）定期清洗消毒。对商业区域产生的特殊垃圾（如餐饮垃圾）进行专项管理，确保合规处理。

3.专项清洁：定期对玻璃幕墙、公共设施表面、通风口、排水沟等进行深度清洁和维护。

4.卫生防疫：在传染病高发期或根据需要，增加公共区域消毒频次，做好卫生防疫工作。

（二）绿化养护

1.日常养护：对楼宇内外的绿植进行定期浇水、施肥、修剪、除草、病虫害防治，确保绿植生长良好，形态美观。

2.景观维护：保持绿化区域的整洁，及时清理枯枝落叶，维护景观小品的完好。

三、设施设备管理

设施设备是商住楼正常运转的物质基础，其完好率直接影响物业的使用功能和寿命。

（一）供配电系统

1.日常巡检：定期对高低压配电柜、变压器、电缆、应急发电机等进行巡检，记录运行参数，及时发现并排除故障隐患。

2.维护保养：按照设备说明书及相关规范，对供配电设备进行定期维护保养，确保其稳定运行。

3.应急处理：制定停电应急预案，确保突发停电时能迅速启动应急供电，保障关键区域用电。

（二）给排水系统

1.巡检维护：对水泵、水箱、管网、阀门、洁具等进行定期巡检和维护，确保供水正常、排水畅通，防止跑冒滴漏。

2.水质管理：定期对二次供水水箱进行清洗消毒和水质检测，确保饮用水安全。

3.防汛排涝：在雨季来临前，对排水系统、集水井、排污泵等进行检查和维护，确保防汛排涝能力。

（三）空调与通风系统

1.运行管理：根据季节和使用需求，合理调节空调系统运行参数，确保室内温湿度适宜，空气质量良好。

2.维护保养：定期对空调机组、冷却塔、风管、过滤器等进行清洁、保养和检修，提高运行效率，延长设备寿命。

（四）电梯系统

1.安全运行：严格执行电梯安全管理规定，确保电梯由有资质的单位进行维保，维保记录完整规范。

2.应急响应：设立24小时电梯困人应急救援机制，确保快速响应，安全施救。

3.日常检查：物业管理人员每日对电梯运行状况进行检查，发现异常及时通知维保单位处理。

（五）消防系统

除前述消防安全管理外，需确保火灾报警控制器、消防水泵、喷淋头、烟感温感探测器、消防广播、应急照明和疏散指示标志等消防设施设备时刻处于完好有效的备用状态，定期进行功能测试。

（六）智能化系统

对楼宇自控系统、安防监控系统、门禁系统、停车场管理系统、网络通讯系统等智能化设备进行定期巡检和维护，确保其正常运行，