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智能楼宇运维管理操作手册

前言

本手册旨在为智能楼宇运维管理人员提供一套系统、规范且实用的操作指引，确保楼宇内各类智能化系统及设备设施能够安全、高效、稳定运行，从而提升楼宇整体运营效益、保障用户舒适体验并延长设备使用寿命。本手册适用于所有参与智能楼宇日常运维管理的专业技术人员及相关管理人员。在实际操作中，除遵循本手册规定外，还应结合各系统设备的原厂技术资料及楼宇具体情况灵活应用。

一、安全注意事项

安全是运维工作的首要前提，任何操作均不得违反安全规程。所有运维人员必须经过专业培训，熟悉相关安全操作规范及应急处理流程。

1.人员安全：进入工作区域前，务必正确佩戴个人防护用品（如安全帽、绝缘手套等，根据工作性质选择）。严禁酒后或在精神状态不佳时上岗。在进行带电作业或高空作业时，必须严格执行工作票制度，确保有监护人员在场，并采取必要的安全防护措施。

2.设备安全：操作前应确认设备状态，核对操作指令。严禁随意更改设备参数设置，严禁超负荷运行设备。对于关键系统的操作，应执行双人复核制度。

3.环境安全：注意工作区域的通风、照明及消防设施。不得在设备间堆放易燃易爆物品。发现安全隐患应立即上报并采取临时措施。

二、系统运行监控与日常巡检

2.1中央监控系统（BMS/IBMS）

中央监控系统是智能楼宇的“大脑”，运维人员应每日通过监控平台对各子系统运行状态进行全面监查。

*数据监测：关注各系统关键参数（如温度、湿度、压力、流量、电压、电流等）是否在正常范围，有无异常报警信息。

*状态检查：确认各设备远程控制功能是否正常，通讯是否畅通，画面显示是否完整准确。

*日志查阅：定期查阅系统运行日志，分析历史数据，及时发现潜在问题。

2.2各子系统日常巡检要点

2.2.1暖通空调系统（HVAC）

*冷水机组/热泵机组：检查运行声音、振动是否正常，进出口水温、压力是否在设定范围，制冷剂液位及压力，油位、油温是否正常，有无泄漏。

*水泵：检查运行声音、振动，电机温度，轴承温度，有无漏水，压力表指示是否正常。

*空调箱/新风机组：检查风机运行状态，过滤器压差（或根据使用周期），送风温度、湿度，风阀、水阀动作是否灵活。

*末端设备：风机盘管运行有无异响，温控器调节是否灵敏，出风口温度是否适宜。

2.2.2给排水系统

*生活水泵：检查运行状态，出口压力，有无泄漏，控制柜指示灯是否正常。

*水箱/水池：定期检查水位，观察水质，检查溢流、排污设施。

*排水泵：测试自动启停功能，检查运行状态，确保排水通畅。

*管网：检查有无滴漏，阀门开关状态是否正确。

2.2.3供配电系统

*高低压配电柜：检查仪表指示是否正常，开关状态，有无异响、异味、发热现象，绝缘件是否完好。

*变压器：检查温度、声音，油位、油色（油浸式），有无渗漏。

*应急电源（EPS/UPS）：检查蓄电池状态，逆变器运行参数，定期进行充放电测试。

*配电箱（柜）：检查各回路开关状态，负载情况，有无过热。

2.2.4照明系统

*公共区域照明：检查灯具完好率，亮度是否均匀，智能照明控制系统功能是否正常，根据光照度传感器自动调节功能是否有效。

*应急照明：定期测试应急启动功能及持续照明时间。

2.2.5消防系统

*火灾报警控制器：检查主机运行状态，有无故障或火警报警，自检功能是否正常。

*消防水泵/喷淋泵：定期检查运行状态，确保自动启动功能可靠。

*报警设备：烟感、温感、手动报警按钮等外观完好，定期进行模拟测试。

*灭火设备：灭火器压力正常，位置正确，有效期内。消防栓配件齐全，水压正常。

*防排烟系统：风机运行状态，风阀动作是否正常。

2.2.6安防系统

*视频监控系统：检查摄像机图像清晰度，录像功能是否正常，存储容量是否充足，云台控制是否灵活。

*门禁系统：测试读卡器、密码、生物识别等开门方式是否有效，门锁动作是否正常，门状态反馈是否准确。

*入侵报警系统：测试探测器灵敏度及报警响应功能。

*巡更系统：检查巡更点状态，确保数据正常上传。

2.2.7电梯系统

*配合专业电梯维保单位进行定期维保，日常检查电梯运行是否平稳，开关门是否顺畅，层显、指令按钮是否正常，有无异响异味。关注电梯困人等紧急情况的应急处理流程。

2.2.8信息网络系统

*检查网络设备（交换机、路由器等）运行状态，指示灯是否正常，网络连通性测试。

*服务器运行状态监控，磁盘空间，CPU、内存使用率。

*弱电间/机房环境（温湿度、清洁度）检查。

三、故障处理与应急响应

3.1故障处理一般流程

1.接报与确认：接到报警或故障报告后，首先通过