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房屋买卖合同无效案例

引言

房屋买卖是普通家庭最重要的财产交易之一，一份合法有效的合同是交易安全的基础保障。然而实践中，因合同主体不适格、标的物存在权利瑕疵、意思表示不真实等原因导致合同无效的案例屡见不鲜。合同无效不仅意味着交易目的无法实现，还可能引发财产返还、赔偿损失等法律后果，对双方权益造成重大影响。本文通过梳理典型案例，结合法律规定，深入分析房屋买卖合同无效的常见情形、裁判逻辑及防范要点，为交易双方提供实务参考。

一、房屋买卖合同无效的法定情形与法律依据

根据《民法典》及相关司法解释，合同无效的核心判断标准是“违反法律、行政法规的强制性规定”或“违背公序良俗”。具体到房屋买卖合同领域，常见无效情形可归纳为四大类，每类情形均有明确的法律依据与典型表现。

（一）合同主体不适格导致的无效

合同主体适格是合同有效的基本前提。房屋买卖涉及重大财产处分，法律对主体资格有严格要求。实践中常见两种情况：

其一，出卖人无处分权且未获追认。例如，房屋登记在夫妻一方名下，另一方擅自出售；或子女未经父母同意出售父母名下房产。根据《民法典》第311条，无处分权人处分他人财产，若未取得所有权人追认或未取得处分权，合同可能被认定为无效。

其二，买受人不具备购房资格。部分城市实行限购政策，若买受人通过伪造社保记录、婚姻状况等方式规避限购，此类合同因违反地方政府基于公共利益制定的限购政策（属于公序良俗范畴），可能被法院认定为无效。例如某地曾出现购房者借用他人名义购房，后因名义产权人拒绝过户引发诉讼，法院以“规避限购政策损害社会公共利益”为由认定合同无效。

（二）标的物存在权利瑕疵或违法性

房屋作为合同标的物，需具备合法流通性。以下情形常导致合同无效：

房屋属于禁止流通物。如小产权房（建在集体土地上未取得商品房预售许可的房屋）、被依法查封的房屋、已列入拆迁范围且冻结产权的房屋等。以小产权房为例，其交易违反《土地管理法》关于集体土地使用权不得非法转让的强制性规定，司法实践中普遍认定合同无效。

房屋存在权利负担未披露。例如，出卖人隐瞒房屋已设立抵押权且未通知抵押权人，或房屋存在居住权限制（《民法典》新增居住权制度）。若买受人无法通过涤除抵押权等方式消除权利负担，合同可能因无法履行而被认定为无效。

（三）意思表示不真实导致的无效

意思表示真实是合同有效的核心要件。实践中常见的意思表示不真实情形包括：

欺诈：出卖人故意隐瞒房屋重大瑕疵（如凶宅、严重质量问题），或虚构产权信息（如伪造房产证）。例如某案例中，出卖人称房屋“从未发生过非正常死亡事件”，但实际曾发生过自杀事件，买受人得知后起诉，法院以“欺诈导致意思表示不真实”认定合同无效。

胁迫：一方以暴力、威胁等手段迫使对方签订合同。如买受人以公开出卖人隐私为要挟，迫使对方低价出售房屋，此类合同因违背当事人真实意愿无效。

通谋虚伪表示：双方为规避税费、套取贷款等目的，签订“阴阳合同”。例如，双方签订“阳合同”约定低价用于网签，“阴合同”约定真实高价，法院通常认定“阳合同”因虚假意思表示无效，“阴合同”若不存在其他无效情形可能被认定为有效。

（四）违反法律、行政法规的强制性规定

此处“强制性规定”特指效力性强制性规定，即法律明确规定违反将导致合同无效的条款。例如：

未取得商品房预售许可证明的开发商与买受人签订的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条，若起诉前仍未取得预售许可，合同无效。

农村宅基地上的房屋向非本集体经济组织成员转让。《土地管理法》规定宅基地使用权仅限本集体经济组织成员享有，非成员购买此类房屋的合同因违反效力性强制规定无效。

二、典型无效案例深度解析

为更直观理解合同无效的裁判逻辑，本节选取四类典型案例，结合法院裁判文书梳理关键争议点与判决理由。

（一）案例1：共有人擅自处分夫妻共同房产

案情简介：张某与李某系夫妻，婚后共同购买一套房产，登记在张某名下。张某因投资失败急需资金，在未告知李某的情况下与王某签订《房屋买卖合同》并收取定金1万元。李某得知后明确表示反对出售，王某起诉要求继续履行合同。

争议焦点：张某单方处分夫妻共同财产的行为是否有效？

法院裁判要点：根据《民法典》第1068条，夫妻对共同财产有平等处理权；第301条规定，处分共同财产需经全体共有人同意。本案中，房屋属夫妻共同财产，张某未取得李某同意擅自处分，且李某事后未追认，故合同无效。王某可要求张某返还定金并赔偿信赖利益损失（如因看房产生的交通费用等）。

（二）案例2：小产权房买卖合同纠纷

案情简介：赵某与某村集体签订《房屋认购协议》，以30万元购买村内“村民安置房”一套，协议注明“不办理房产证”。5年后，该村因城市规划拆迁，房屋补偿款达80万元，村集体以“合同无效”为由要求赵某返还房屋。