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商品房转让协议

一、协议当事人：身份的明确与核实

协议的开篇，首要任务是明确交易双方的身份信息。对于自然人而言，需载明姓名、身份证件类型及号码、联系地址与联系方式。若交易一方或双方为法人或其他组织，则应列明其全称、统一社会信用代码、法定代表人（或负责人）姓名、注册地址及授权代表信息。

实务要点：

*身份核实：务必核对交易相对方的身份证件原件与房产证上的权利人信息是否一致。若为代理人签署，需审查授权委托书的真实性、有效性及授权范围。

*共有人情况：如房屋存在共有人（包括隐性共有人，如夫妻共有），需确保所有共有人均同意出售并签署协议，或提供经过公证的授权文件。

二、标的物基本情况：房屋信息的精准描述

商品房作为交易的标的物，其基本情况的描述必须清晰、准确，避免歧义。

核心内容：

*房屋坐落：详细至具体街道、门牌号、单元号、楼层及房号。

*房屋基本属性：包括房屋结构（如砖混、框架）、户型（如三室一厅）、建筑面积（需注明是否包含公摊面积及公摊系数）、套内建筑面积。

*权属状况：房屋所有权证号（或不动产权证号）、土地使用权类型（出让或划拨）、土地使用年限。

*房屋现状：装修程度（毛坯、简装、精装）、设施设备（水、电、气、暖、通讯、有线电视等）的配备及完好情况，有无家具家电随房转让（如有，需另附清单并明确归属）。

*权利限制：是否存在抵押、查封、租赁等他项权利或权利限制情况。如有租赁，需明确租赁期限、租金归属及承租人是否放弃优先购买权。

实务要点：

*面积确认：协议中列明的面积应与房产证登记面积一致。若存在实测面积与暂测面积差异，应约定处理方式。

*权利瑕疵披露：卖方负有如实告知房屋权利状况的义务。买方应主动查询房屋权属登记信息（可通过不动产登记中心进行），核实是否存在抵押、查封等限制。

三、转让价款及支付方式：交易核心条款的约定

转让价款及支付方式是协议的核心条款，直接关系到双方的核心利益。

核心内容：

*转让总价款：明确房屋转让的总金额，大小写均需列明，以防涂改。

*价款构成：如包含装修、家具家电等，可酌情说明，但总价应清晰。

*支付方式：

*定金：金额、支付时间、定金罚则（如卖方违约双倍返还，买方违约不予返还）。定金可在后续房款中抵扣。

*首付款：金额、支付时间、支付条件（如办理完网签后、银行面签通过后等）。

*贷款：如买方需按揭贷款，应明确贷款金额、贷款银行（或由买方自行申请）、贷款审批期限及无法获批贷款时的处理方式（如买方自筹资金补足或解除合同）。

*尾款：金额、支付时间（通常为房屋交付并办理完毕过户手续后）。

*支付账户：卖方指定的收款银行账户信息（户名、开户行、账号）。

实务要点：

*支付节点与条件：各项款项的支付应与合同履行的关键节点（如定金支付后卖方配合办理解押、首付款支付后双方共同办理过户手续）相对应，以降低风险。

*资金安全：大额交易建议通过银行资金监管或第三方支付平台进行，确保资金安全交割。

四、房屋交付：从物理占有到权利转移的过渡

房屋交付是卖方履行主要义务的标志之一，需明确约定交付时间、标准及相关事宜。

核心内容：

*交付时间：具体的交房日期。

*交付标准：房屋交付时应达到的状态，如水电燃气等基本生活设施正常、房屋结构及装修完好、无欠费（水、电、气、物业管理费、供暖费等）。

*交付手续：双方应签署《房屋交接确认书》，对房屋状况、钥匙、门禁卡、水电气卡、物业费结清证明等进行交接验收。

*费用结算：交付前产生的相关费用由卖方承担，交付后由买方承担，具体以交接日为界。

实务要点：

*验收细致：买方在接收房屋时，应仔细检查房屋实际状况是否与协议约定及卖方承诺一致，如有瑕疵应及时提出并记录，协商解决。

*户口迁移：若房屋内存有卖方户口，应明确约定卖方迁出户口的期限及违约责任。

五、产权过户与税费承担：明晰权利变更与成本

房屋产权过户是买方取得房屋所有权的法定程序，税费承担则直接影响交易成本。

核心内容：

*过户时间：约定双方共同向不动产登记机构申请办理产权过户手续的时间。

*税费承担：明确本次交易中产生的各项税费（如增值税及附加、个人所得税、契税、印花税、登记费、交易手续费等）由哪一方承担，或按法律规定各自承担。此条款需明确具体，避免模糊表述。

*协助义务：双方应约定相互配合提供办理过户所需的全部材料，并保证材料的真实性、合法性。

实务要点：

*税费测算：交易前，双方可向当地税务部门或中介机构咨询具体税费政策及大致金额，做到心中有数。

*过户延误：约定因一方原因导致过户延误的违约责任。

六、违约责任：保障合同履行的“安全阀”

违约责任条款是合同