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2025年职业资格房地产估价师理论与方法-案例与分析参考题库含答案解析

一、单项选择题

下列各题只有一个正确答案，请选出最恰当的选项（共30题）

1、根据《房地产估价规范》，市场比较法中要求可比案例的成交时间应与估价时点间隔多久？

A.1年以内

B.2年以内

C.3年以内

D.5年以内

2、采用成本法评估某商业地产时，土地取得成本应包括哪些费用？

A.征地拆迁补偿费

B.建设期贷款利息

C.土地增值税

D.税务评估费

3、某房产出租净收益为80万元/年，土地剩余使用年限20年，采用收益法评估时，土地剩余使用年限应为？

A.20年

B.25年

C.30年

D.评估报告期剩余年限

4、估价对象为某2010年建成的小区，2023年进行重新估价，市场比较法中应优先选择成交时间在？

A.2020-2021年

B.2022-2023年

C.2018-2019年

D.2020-2023年

5、某宗地规划用途为商住综合用地，实际开发为纯住宅，估价时点为2025年，应如何处理？

A.按规划用途估价

B.按实际用途估价

C.取得规划变更文件后估价

D.以开发商承诺为准

6、某写字楼估价报告显示净收益为120万元/年，土地剩余使用年限30年，采用收益法时，年净收益增长率应如何确定？

A.按当地房地产租金指导价

B.按土地剩余年限调整

C.按同类资产收益率

D.取得政府文件确定

7、估价对象为某待开发的工业用地，采用成本法评估时，开发成本应包含？

A.土地出让金

B.建筑安装工程费

C.市场推广费

D.税务评估费

8、某房产2015年估价为500万元，2025年重新估价为800万元，期间当地房价年均涨幅约5%，则该房产增值部分中土地增值占比约为？

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

9、某商业街商铺评估中，同类商铺月租金为8万元，空置率15%，运营成本率25%，则净收益应为？

A.8×（1-15%）×（1-25%）

B.8×（1-15%）÷（1+25%）

C.8×（1-15%）÷（1-25%）

D.8×（1-15%）×25%

10、估价对象为某2018年购入的厂房，2025年评估时已满7年，若采用成本法评估，需扣除的折旧额应如何计算？

A.按直线法扣除7年折旧

B.按双倍余额递减法扣除7年折旧

C.按剩余年限折旧

D.取得折旧计算依据后扣除

11、根据《房地产估价规范》，估价对象最高最佳使用应考虑（）

A.当前市场环境下的最有效利用方式

B.历史最高收益情况

C.估价师主观判断的合理用途

D.政府规划文件确定的用途

A.选项A

B.选项B

C.选项C

D.选项D

12、市场比较法中，同类交易案例的成交时间间隔不宜超过（）

A.1年

B.2年

C.3年

D.5年

A.选项A

B.选项B

C.选项C

D.选项D

13、收益法中，建筑物剩余经济寿命通常取（）

A.法定耐用年限

B.剩余使用年限

C.建筑物实际维护状况

D.估价师主观评估

A.选项A

B.选项B

C.选项C

D.选项D

14、土地估价中，下列属于区域因素的是（）

A.估价对象周边交通状况

B.土地面积大小

C.建筑物结构类型

D.市场交易活跃度

A.选项A

B.选项B

C.选项C

D.选项D

15、成本法中，土地取得成本应包含（）

A.征地补偿费

B.建筑安装工程费

C.市场调研费

D.估价师差旅费

A.选项A

B.选项B

C.选项C

D.选项D

16、估价报告签字生效需满足（）

A.3名以上注册估价师签字

B.2名以上注册估价师签字

C.估价机构负责人签字

D.估价对象权利人签字

A.选项A

B.选项B

C.选项C

D.选项D

17、在评估商业用地剩余使用年限时，应主要考虑（）

A.建筑物法定耐用年限

B.土地出让合同剩余年限

C.市场供需变化

D.估价师经验判断

A.选项A

B.选项B

C.选项C

D.选项D

18、市场比较法中，修正系数计算需考虑（）

A.交易税费差异

B.交易时间差异

C.交易方式差异

D.交易主体差异

A.选项A

B.选项B

C.选项C

D.选项D

19、成本法中，建筑物重置成本应扣除（）

A.折旧

B.市场溢价

C.增值税

D.交易手续费

A.选项A

B.选项B

C.选项C

D.选项D

20、在评估待开发土地时，需重点分析（）

A.当前市场交易量

B.土地开发