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房产中介季度房源计划

作为从业五年的房产经纪人，我深知“房源是中介的生命线”这句话的分量。刚入行时，我总觉得“广撒网”就能出业绩，结果手里堆着一堆老破小、产权不清晰的房子，带看十次九次黄；后来跟着师傅学“精准挖房源”，才明白优质房源不仅能快速匹配客户，更能建立业主信任，形成良性循环。又到季度交替时，结合上季度的经验教训、近期市场调研和团队讨论，我整理出这份贴合实际、可落地的季度房源计划，既是给自己定目标，也是给团队指方向。

一、现状复盘与核心问题识别（为什么做这个计划）

过去一个季度，我们团队（3人小组）累计跟进房源127套，成交21单，看似数据还行，但复盘时发现三个“硬伤”：

第一，优质房源占比低。127套里，满五唯一、户型方正、无抵押的“黄金房源”仅29套（占比22.8%），剩下的要么楼层差（比如顶楼不带电梯）、要么有租客难配合看房，要么业主报价虚高；

第二，区域覆盖不均衡。70%的房源集中在老城区，但近期带看数据显示，客户更关注新开通地铁的近郊板块（比如XX新区），那边房源却只占15%；

第三，业主粘性不足。上季度有12套房源因业主临时撤牌流失，其中8套是因为我们跟进不及时——比如业主问“现在市场能卖多少”，我们3天才回复；再比如客户看完房反馈“厨房太旧”，我们没及时转达给业主，导致业主觉得“中介不操心”。

这些问题像堵在喉咙里的刺：房源质量差，客户看几次没满意的就流失了；区域没跟上需求，相当于“拿着旧地图找新宝藏”；业主不认可服务，自然不会把独家委托给我们。所以这个季度，我们的房源计划核心就三个字：提质量、补区域、强粘性。

二、季度房源总目标（要做成什么样）

本季度（XX季度），我们团队的房源目标可以概括为“3个50%+1个80%”：

总房源量：新增有效房源150套（较上季度增加18%）；

优质房源占比：从22.8%提升至50%（即75套）；

新兴区域（如XX新区、XX科技城）房源占比：从15%提升至50%（即75套）；

业主满意度（通过定期回访打分）：从75分提升至80分以上。

这个目标不是拍脑袋定的。我们做了两件事：一是翻了近3个月客户需求表，发现60%的客户明确要求“满五唯一”“次新房”“近地铁”；二是找了50位老业主聊天，他们最希望中介“主动同步市场信息”“及时反馈客户意见”“帮忙解决房屋小问题”。目标的每个数字，都对应着客户和业主的真实需求。

三、具体执行策略（怎么达成目标）

（一）优质房源“精准挖掘”：从“有量”到“有质”

以前我总觉得“多一套房源就多一次机会”，现在发现，一套优质房源抵得上三套普通房源——带看转化率能高3倍，成交周期能缩短一半。所以本季度，我们要把70%的精力放在“挖优质房源”上，具体分三步：

明确优质房源“画像”

结合客户需求，我们给优质房源定了四个“硬指标”：

产权清晰（无抵押、无纠纷）；

房龄10年以内（或老破小但属重点学区）；

户型符合主流（两居南北通、三居双卫）；

报价合理（不超过同小区近期成交价5%）。

比如上周陪客户看XX小区一套房子，虽然是顶楼，但房东报价比同户型低8%，当天就有3组客户约谈，这就是“报价合理”的优势。

锁定“潜力业主”清单

我们筛选了三类重点跟进的业主：

老客户转介绍业主（信任基础好）；

近期有置换需求的业主（比如孩子要上学、老人要同住）；

小区“意见领袖”（比如业委会成员、物业熟悉的热心住户，他们的房子有示范效应）。

上个月跟进的王女士就是典型：她是XX小区业委会成员，本来没打算卖房，但听说我们帮她邻居以理想价格卖出，主动联系我们说“我家也挂吧，你们靠谱”。

用“增值服务”换独家

现在业主挂牌选择多，要想拿到独家委托，必须“多做一点”。我们计划提供三项增值服务：

免费房屋“美颜”：联系合作的装修师傅，帮业主简单清理墙面、更换旧灯具（费用我们承担，成本控制在500元内）；

专属带看日历：根据业主时间（比如工作日白天家里没人），定制“集中带看时段”，减少打扰；

市场分析报告：每月15号给业主发一份，包括同小区成交数据、客户反馈的高频问题（比如“户型没问题，就是客厅小”），让业主“心里有数”。

（二）新兴区域“重点突破”：从“跟跑”到“领跑”

上季度客户咨询最多的三个区域是XX新区（地铁XX线开通）、XX科技城（新引进XX企业）、XX生态区（新建XX公园），但我们在这些区域的房源少之又少。本季度，我们要把这三个区域作为“主战场”，具体做法是：

扎根社区，做“熟人中介”

每周安排2天“社区日”，去这三个区域的小区摆摊：

摆台内容：不是单纯发传单，而是“便民服务”——免费量血压、帮老人手机清理内存、教小朋友画房子（顺便和家长聊两句）；

重点接触：保安、保洁、快递柜管理员（他们最清楚谁家可能要卖房）；

建立“小区档案”：记录每个小区的户数、主力户型、最近一次成交价（