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自建房及宅基地转让合同协议

在当前的城乡发展进程中，自建房及宅基地的流转日益成为社会关注的焦点。无论是出于改善居住条件、资产优化配置，还是因继承、赠与等原因发生的权属变更，一份严谨、规范的转让合同协议都是保障交易双方合法权益、维护交易秩序的基石。本文将结合最新的政策导向与实务经验，为您详细解读自建房及宅基地转让合同协议的核心要素、注意事项及撰写要点，力求为您提供一份兼具专业性与实用性的操作指南。

一、宅基地及自建房转让的法律前提与核心原则

在探讨合同协议之前，我们首先必须明确宅基地及自建房转让的法律边界。根据我国《土地管理法》及相关法律法规，宅基地属于农民集体所有，农民对其仅享有使用权。因此，宅基地的转让实质上是使用权的转让，且受到严格的限制。

1.受让主体资格：通常情况下，宅基地使用权的受让方必须是本集体经济组织内部成员。若转让给非本集体经济组织成员，尤其是城镇居民，该转让行为在司法实践中往往被认定为无效。这是首要的红线，务必在交易初期即予以确认。

2.“一户一宅”原则：受让方需符合当地“一户一宅”的规定，即其在本集体经济组织内没有其他宅基地或虽有但未达到法定面积标准。

3.地上建筑物随土地使用权一并转让：“地随房走，房随地走”是不动产交易的基本原则。宅基地使用权转让时，其上的自建房必须一并转让；反之，自建房转让时，其所占用范围内的宅基地使用权也应一并转让。

二、自建房及宅基地转让合同协议的核心构成要素

一份完整有效的转让合同协议，应当清晰、明确地约定交易双方的权利与义务。以下是合同协议中不可或缺的核心条款：

（一）合同当事人基本信息

合同首部应详细列明转让方（甲方）与受让方（乙方）的基本情况，包括：

*姓名/名称：若为个人，填写真实姓名；若涉及集体经济组织或其他单位，填写全称。

*身份证号码/统一社会信用代码：用于身份的唯一识别。

*住址/注册地址：确保能有效送达相关法律文书。

*联系方式：便于日常沟通及紧急情况下的联系。

在此特别强调，对于受让方，务必核实其是否为本集体经济组织成员身份，可要求其提供相关证明文件，并在合同中就此作出声明与保证。

（二）转让标的基本情况

此部分是合同的核心，需详尽描述：

1.宅基地基本情况：

*坐落位置：精确到村、组、门牌号或具体方位。

*四至界限：东、南、西、北分别至何处，最好有附图或村委会出具的边界证明。

*面积：以宅基地使用权证登记面积为准，或经双方共同测量确认的面积。

*权属状况：是否持有宅基地使用权证，证号（如有），是否存在抵押、查封、共有等权利限制情况。

2.自建房基本情况：

*房屋结构与层数：如砖混结构、两层小楼等。

*建筑面积：可区分套内面积与公摊面积（如有）。

*建成年代：房屋建造完工的大致时间。

*房屋现状：装修程度、主要附属设施（如水、电、气、暖、通讯线路等）、是否有独立院落及附属构筑物（如棚屋、围墙等）。

*权属证明：是否持有房屋所有权证或相关建设审批手续（如乡村建设规划许可证、施工许可证等）。

建议在此部分附上宅基地及房屋的平面图、现状照片作为合同附件，并由双方签字确认。

（三）转让价格及支付方式

1.转让总价款：明确本次宅基地使用权及自建房所有权转让的总金额，大小写均需注明，以防涂改。

2.价款构成：如有必要，可简要说明总价款中宅基地使用权与房屋所有权各自的大致占比，但非强制。

3.支付方式：

*支付工具：现金、银行转账（需提供双方银行账户信息）等。建议优先采用银行转账，以便留有交易痕迹。

*支付期限与节点：如定金支付（若有）、首付款、尾款的支付时间及金额。例如：合同签订后X日内支付定金XX元；宅基地使用权变更登记申请提交后X日内支付首付款XX元；全部手续办妥后X日内支付尾款XX元。

（四）权利与义务的转移

1.交付时间与标准：明确甲方将宅基地及房屋实际交付给乙方的时间，以及交付时应达到的标准（如房屋保持完好、附属设施能正常使用等）。

2.权属变更登记：

*责任方：通常由双方共同配合向相关部门（如乡镇国土资源所、不动产登记中心）申请办理宅基地使用权及房屋所有权的变更登记手续。明确各自的配合义务。

*费用承担：办理变更登记所需的各项税费（如登记费、测绘费等）由哪一方承担或双方如何分担，应明确约定。

3.甲方的权利保证义务：甲方需承诺对转让标的拥有合法的处分权，转让行为已获得必要的同意（如共有权人同意、集体经济组织同意等），转让标的不存在任何产权纠纷或其他权利瑕疵，并保证向乙方提供的所有资料真实、有效。

4.乙方的义务：乙方应按合同约定按时足额支付转让款，并遵守国家及地方关于宅基地使用和房屋建设的相关规定。

（五）违约责