（72页PPT）永大集团房地产行业分析报告1104.pptVIP

随着中国人均可支配收入的增某省市居民购房能力增强除北京、上海某省市外，天津、浙江、山东乃至全国平均水平增幅均非常明显。而且均接近或超过800元这条线（按照国际惯例：三口之家六年收入总和作为可购房产计算）。资料来源：中国统计年鉴某省市政府信息中心某省市化进程进入高速发展期，200某省市化率超过40%纳瑟姆曲线起飞期平缓期高速发展期城市化率30%70%按照纳瑟姆曲线，当一个某省市化率达到30％的时候，某省市化将会面临一个起飞阶段，中国今某省市化率是36％，未来至少20年时某省市化将是中国的主旋律。资料来源：某省市化进程随着某省市化建设步伐持续加速，居民住宅需求将进入崩发阶段某省市的“那瑟姆”曲线城市人口增长对某省市场的推动作用远大于居民收入增长。2003年末，某省市人口约为5.23亿。专业机构预计，2010年则有望接近7.3某省市化率约为55%)，某省市人口约2亿。某省市人口加速增长期将持续到2018年，届时中国城镇人口将占总人口的70.9%资料来源：某省市化进程分析，中国经济景气月报2002-2004年上半年各月商品房销售面积对比情况近年来商品房销售情况持续保持快速增长，说明需求旺盛，而住宅在商品房销售中的比例持续增大。今后半个世纪中中国的住宅产业将持续增长，尤其今后10年里需求增长速度极快随着，中国经济进入快车道，居民可支配收入水平持续增长，购房能力逐步加强，从2004年到2010年短短六年间需求将达51.21亿平米，中国民某省市场进入最佳发展期。资料来源：某省市化进程分析从供给方面看：从1997年以来商品用房供给逐年上升，住宅投资占房地产投资总额比例不断加大2003年全国商品住房施工面积同比增长26.0%；竣工面积同比增长21.5%。其中：销售给个人7092.78亿元，同比增长35.8%，所占比重为93.1%。1998年住房制度改革，将巨大的住宅存量和需某省市场，国家出台了一系列扶持政策，刺激着住宅产业的持续增长，目前已占全行业的68%以上，成为整个产业的增长的核心商品住房竣工面积增长情况资料来源：国务院信息中心，中国经济景气月报这种供求趋势将继续受经济整个房地产产业波动影响供给牵动需求时期需求牵动供给时期主要表现：长期高幅波动通货紧缩、高空置某省市狂跌、超大型郊外项目、金融服务重组、政策导向、利率低位、政府干预主要表现：短期低幅波动通货膨胀、低空置某省市调整、奥运经济、土地升值/紧缺、需求导向、利率上调、信托产品出炉、宏观调控1990年1993年1998年2000年2003年宏观调控线需求拉动线宏观调控失力非宏观调控影响下的房地产：供小于求→剌激价格上升→利润增加→剌激投资规模扩张→商品供应量增加→供大于求→价格下降→利润减少→投资规模缩小→商品供应量减少→供小于求。总体上，尽管受政策风险影响，城某省市场仍然具有某省市场吸引力起步阶段平稳阶段快速上升阶段萎缩阶段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅产业统计纳瑟姆曲线起飞期平缓期高速发展期城市化率30%70%高房地产行业盈利性低市场成长性高因此，宁波永大集团房地产业务面临着某省市场发展机会，也面临着控制风险和提高盈利某省市场压力。住宅房地产的四种主要业态：别墅、高档公寓、普通商品房、经济适用房普通商品房经济适用房住宅主要业态别墅TOWN-HOUSE当前跨区域地产商投资的主要方向以当地中小型房地产开发公司投资为主高档公寓及住宅不同住宅类型针对不同的消费群体，消费主体将随某省市场的发展进行演变经济适用房普通商品房公寓TOWN-HOUSE别墅顶级收入阶层高收入阶层中低收入阶层在经济利益的驱动下，开发商总是先迎合高端消费者的需求，等某省市场趋于饱和后才会关注中端及低端消费者的需求。随某省市场的深化发展，住宅消费主体必将由社会高收入阶层为主转为中等收入阶层为主。中国别墅对应的收入最高的居民收入波动幅度较大，造成中某省市场起伏较大，短的特点1990年1992年1995年1998年2000年2003年国某省市场大致走势图中某省市场历经大起大落，十年来有过三次建设高潮，但是很快就转入低谷紧缩的投资政策，导致投资品盈利水平的下降，高收入家庭的收入预期在一定程度上恶化。对于高收入阶层而言，“10万元”以上消费(多套/高档住宅、轿车)的需求收入弹性最大，一旦收入预期增长放缓，这类消费需求首先受到抑制。资料来源：中国统计年鉴，申银万国证券研究所中某省市场的开发商队伍良莠不齐，加之国家相关政策的限制，实力不强