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预售合同违约裁判案例

引言

预售合同作为商品房交易中常见的法律文件，是连接开发商与购房人权利义务的核心纽带。随着房地产市场的快速发展，预售模式因能缓解开发商资金压力、满足购房人早期选房需求而被广泛采用，但也因交易周期长、信息不对称等特点，成为违约纠纷的高发领域。从司法实践来看，预售合同违约案件占比逐年上升，涉及逾期交房、虚假宣传、单方解约等多种类型，裁判结果直接影响当事人权益平衡与市场交易秩序。本文通过梳理典型裁判案例，结合法律规定与审判逻辑，系统分析预售合同违约的常见形态、裁判焦点及实务启示，为理解此类纠纷提供参考。

一、预售合同违约的常见类型与法律基础

预售合同违约的认定需以合同约定与法律规定为基础。根据《民法典》第577条，当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定的，应承担违约责任；结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）等司法解释，违约行为可分为开发商违约与购房人违约两大类，两类行为在司法实践中呈现不同特征。

（一）开发商常见违约行为

开发商作为预售合同的主导方，因掌握项目开发进度、信息优势，其违约行为多与履约能力或诚信缺失相关。

逾期交付房屋：这是最典型的违约类型。预售合同通常约定明确的交房时间（如“自合同签订后36个月内交付”），但受资金链断裂、施工延误、规划变更等因素影响，开发商常无法按期履约。例如某案中，开发商因未及时支付工程款导致施工方停工，交房时间延迟14个月，购房人起诉要求支付违约金。法院认定开发商无正当免责事由，需按合同约定的日万分之三标准支付逾期交房违约金。

交付房屋不符合约定：包括面积误差超标准、质量不达标、配套设施缺失等。《商品房买卖解释》第14条规定，面积误差比绝对值超过3%的，购房人可要求退房或返还差价；若房屋主体结构质量不合格，购房人可解除合同并索赔。某案例中，开发商交付的房屋实测面积比合同约定少5%，且存在墙体裂缝等质量问题，法院判决购房人有权选择退房并要求开发商返还已付房款及利息，或继续履行合同并由开发商双倍返还面积误差比超过3%部分的房款。

“一房多卖”或抵押：部分开发商为融资将已预售房屋再次出售或抵押，严重侵害购房人权益。《民法典》第215条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，但“一房多卖”中后手购房人若未取得所有权，仅能主张债权。某案中，开发商将同一套房屋先后卖给张某和李某，张某已支付全款但未过户，李某办理了产权登记。法院认定李某取得房屋所有权，张某可要求开发商承担违约责任并赔偿损失。

违规预售或虚假宣传：未取得预售许可证即销售房屋，或宣传中承诺的“学区房”“地铁口”等未兑现。根据《商品房买卖解释》第2条，出卖人未取得预售许可证明，与买受人订立的预售合同无效，但起诉前取得的可认定有效。某案例中，开发商在未取得预售证时与王某签订合同，王某支付定金后发现无预售证，起诉要求返还定金。法院认定合同无效，开发商需双倍返还定金。另一起虚假宣传案中，开发商宣传“小区内配建双语幼儿园”，但交房时幼儿园未建设，法院结合宣传资料、购房人因该承诺签约的证据，认定构成违约，判决开发商赔偿购房人因配套缺失导致的房屋贬值损失。

（二）购房人常见违约行为

购房人违约多集中于未按约定支付房款、单方解除合同等情形，主要因资金链断裂、政策变化或对房屋不满引发。

逾期支付房款：预售合同通常约定分期支付或贷款支付方式，若购房人因个人信用问题无法获批贷款、收入下降等原因未按期付款，可能构成违约。某案中，购房人陈某与开发商约定“签订合同后7日内支付30%首付，剩余70%通过银行贷款支付”，但陈某因信用卡逾期被银行拒贷，且未在约定期限内补足房款，开发商起诉要求解除合同并没收定金。法院认为，陈某未举证证明贷款失败属不可归责于自身的事由（如政策突变），应承担违约责任，判决合同解除，开发商没收定金。

单方解除合同：购房人可能因房屋质量、规划变更等原因要求解约，但需符合法定或约定条件。例如某案中，购房人李某以“房屋装修风格与宣传不符”为由要求退房，法院审查发现合同未明确约定装修风格细节，且房屋质量合格，认定李某无正当理由解约，需按合同约定支付违约金（总房款的5%）。若开发商存在根本违约（如逾期交房超过约定的宽限期），购房人则有权解除合同，如某案中开发商逾期交房超过90日（合同约定逾期超90日可解约），法院支持购房人解除合同并要求开发商返还房款及利息。

二、预售合同违约裁判的核心争议焦点

法院在审理预售合同违约案件时，需平衡合同自由与公平原则，重点围绕以下争议焦点展开审查，确保裁判结果既尊重当事人约定，又符合法律精神。

（一）合同效力的认定：预售许可证的关键作用