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物业管理日常维护操作手册

前言

本手册旨在规范物业管理区域内的日常维护工作，确保物业设施设备的完好、正常运行及公共环境的整洁有序，为业主及使用人提供安全、舒适、便捷的居住和工作环境。手册内容基于行业实践经验编制，适用于物业管理团队各相关岗位人员。所有维护人员在执行工作前，应仔细阅读并充分理解本手册各项规定，严格按照操作流程执行，确保工作质量与安全。

第一章日常维护工作总则

1.1维护工作目标

日常维护工作以“预防为主，防治结合”为核心，通过定期检查、及时保养、快速维修，最大限度地延长物业及设施设备的使用寿命，降低故障率，保障物业整体功能的持续有效发挥，提升物业的保值与增值能力。

1.2维护工作原则

1.安全第一原则：所有维护操作必须将人员安全放在首位，严格遵守安全操作规程，配备必要的安全防护用具。

2.预防为主原则：通过计划性的巡检、保养，及时发现并排除潜在隐患，避免突发故障造成更大损失。

3.及时高效原则：对于发现的问题或接到的报修，应迅速响应，合理安排资源，在承诺时限内完成处理。

4.质量为本原则：维护工作必须保证质量，使用合格的材料与配件，严格按照技术规范操作。

5.节能降耗原则：在维护过程中，应注重节约能源、水资源及各类材料，避免不必要的浪费。

6.记录完整原则：对所有维护工作的内容、时间、人员、结果等信息进行详细记录，形成可追溯的档案。

1.3维护工作范围

本手册所指日常维护范围包括但不限于：房屋本体结构及附属设施、公共区域环境卫生、绿化植被、给排水系统、供电系统、消防系统、电梯设备、公共照明、停车场设施、安防监控系统等。

第二章房屋本体及公共区域维护

2.1房屋主体结构检查与维护

定期对房屋主体结构进行外观检查，重点关注墙体有无裂缝、倾斜、渗漏迹象，楼地面有无沉降、起砂、空鼓，梁、柱等承重构件有无变形或损坏。发现异常情况，应立即上报并采取临时安全措施，同时联系专业机构进行评估与处理。严禁在承重结构上擅自开洞、凿槽或进行其他可能影响结构安全的改造。

2.2公共区域及附属设施维护

2.2.1门窗维护

巡检内容：定期检查单元门、楼道防火门、公共区域窗户的开启、关闭是否顺畅，门锁、合页、闭门器等配件是否完好，玻璃有无破损，密封胶条是否老化脱落。

维护措施：对开启不灵活的门窗进行清洁、润滑；紧固松动的配件；更换损坏的玻璃、门锁及老化胶条；确保防火门关闭严密，闭门器功能正常。

2.2.2墙面、地面及顶棚维护

巡检内容：检查公共区域墙面、地面、顶棚有无起皮、脱落、裂缝、水渍、返潮、污渍等现象。

维护措施：对轻微的墙面起皮、小面积污渍，应及时进行修补和清洁；地面出现空鼓、破损时，视情况进行局部修复或整体翻新；对于水渍、返潮等可能涉及渗漏的问题，需查明原因后进行针对性处理。

2.2.3楼梯及通道维护

巡检内容：检查楼梯踏步有无破损、松动，楼梯扶手、栏杆是否牢固，有无锈蚀、变形，通道是否畅通，有无杂物堆放，应急照明及疏散指示标志是否完好。

维护措施：及时清理楼梯及通道内的杂物，确保畅通；对松动的踏步、扶手进行紧固或修复；对锈蚀部位进行除锈、刷漆处理；确保应急照明在断电时能正常启用。

2.2.4天台、屋面及排水沟维护

巡检内容：定期检查天台、屋面有无积水，排水口、排水沟是否畅通，有无杂物堵塞，防水层有无开裂、起鼓、渗漏，女儿墙、避雷设施是否完好。

维护措施：及时清理天面、屋面及排水沟内的落叶、淤泥及杂物，确保排水畅通；对防水层的小面积破损及时进行修补；检查避雷设施连接是否牢固，定期请专业机构进行检测。

第三章公共设施设备维护

3.1给排水系统维护

3.1.1供水系统

巡检内容：定期检查供水水泵运行状况（有无异响、异常振动、漏水），压力是否在正常范围，水箱（蓄水池）水位、水质，各类阀门开关状态及有无渗漏，供水管网有无锈蚀、滴漏。

维护措施：按照设备说明书要求对水泵进行定期保养（如更换润滑油、清洁过滤器）；定期对水箱（蓄水池）进行清洗消毒；及时修复或更换渗漏的阀门、管道；确保二次供水符合卫生标准。

3.1.2排水及排污系统

巡检内容：检查排水管道、雨水井、污水井、化粪池有无堵塞、渗漏，井盖是否完好、盖合严密。

维护措施：定期对排水管道进行疏通，清理雨水井、污水井内的沉积物；对破损的井盖及时更换；定期对化粪池进行清掏，确保其有效容积和排放通畅。

3.2供电系统维护

3.2.1高低压配电设备

巡检内容：由专业电工定期检查高低压配电柜、变压器、互感器、断路器等设备的运行参数（电压、电流、温度），有无异响、异味、渗漏油，仪表指示是否正常，接地是否良好。

维护措施：严格按照电气设备操作规程进行操作和维护；定期进行清洁、紧固、绝缘测试；做好防雷接地系统的检测；发现异常立即停机并上报处理，严禁非专