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房地产调控周期正式落幕!

本文目录一、房地产调控政策

二、2016年：收紧三、2022年：放松本轮房地产调控周期，收紧于2016年，放松于2022年。

6年的时间，让一切都变了模样。

在调控刚刚开始的2016年，谁拥有最多的土地储藏,谁就是最牛的房地产企业。2016年融创中国的港股股价不到4块港币左右，2022年的今天还是在4块港币左右，谁能想到中间融创暴涨10倍、最高涨到43224港币呢？谁又能想到今天又跌回4块呢?

没人能逃得过周期。

一、房地产调控政策

国内的房地产调控政策，可以分为购买环节、售出环节、房地产供应调控三个方面。

购买环节：

主要包括限购限贷、提高贷款利率三个方面。

限购政策源于2010年4月国务院发布的《关于坚决南、青岛、宁波、玉林、北海、自贡、浙江、株洲、绍兴、福州、衢州、南宁、深圳、晋中、东莞、中山、广西、达州、新乡、温州、唐山、南昌、宣城、德州等放松公积金贷款政策，珠海、保定、玉林、长春、泸州、南充、贵港、上海金山区、惠州大亚湾、绍兴、延吉、浙江、昆明等城市实施购房补贴政策。

2022年，4月1日，浙江省衢州市政府发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康开展的通知》，其中，取消了限购政策，同时松绑了限售政策。

衢州是今年全国首个同时放松“两限”的城市，具有非常强的信号意义。

同时秦皇岛也发布解除限购政策，自4月2日起，购买存量房（二手房）的购房人申请购房资格核验时只提供本人有效身份证件。

清明节可能有更多的城市加入房地产放松大军。

我们也基本可以确定，本轮房地产调控收紧周期自2022年正式落幕，放松将是以后房地产政策的主旋律。

也许房地产最困难的时刻已经过去，也许房地产真正困难的时刻还没来。

遏制局部房价过快上涨的通知》，规定“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。

在目前所有房地产调控政策当中，限购政策是效果最好、应用最广泛的调控政策。主要是针对购房者的购买资格进行门槛设置。

限贷政策主要包括贷款资格、首套房和二套房贷款比例。在大局部房地产调控周期里，首付款比例提高或减少是调控政策紧缩或宽松的重要信号。

贷款政策的制定主要有两个层次，第一个是地方政府，第二个是所在地人民银行和相关银行性金融机构。从地方政府层面，在中央层面的房贷条件基础上，可根据风险提高首付比，因此各城市限贷的首付比例设定不一。国内贷款利率升降主要是基于央行货币政策，从历史上看，货币政策收紧不必然导致房价上涨，但是货币政策宽松那么大概率导致房价上涨。

售出环节：

一般为限售政策、限价、提高房地产交易税费等。

限售最常见的情形是：要求取得不动产权证或网签签订期满一定期限方可上市交易。限价主要是指要求不高于具体某个价格或者要求本钱法核算销售价格。房地产交易相关的税费主要包括契税、增值税、房产税等，一般来说，一手房税费较少，二手房税费由买家承当。

房地产供应调控：

主要包括针对土地市场的调控以及房地产企业的调控。

2016年9月国土部、发改委等四部门发布《关于建设城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》，提出对人均城镇建设用地不超过100平的城镇，要按新落户人口人均100平米的标准安排新增用地；人均100-150平的城镇按新落户人口人均80平标准安排新增用地、超150平的城镇按新落户人口人均50平标准安排新增用地。人地挂钩获实质性推动。

2017年4月住建部、国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出对消化周期在36个月以上的城市，应停止供地；36-18个月的要减少供地；12-6个月的要增加供地；6个月以下的要显著增加供地。

针对房地产企业的调控主要是针对房地产企业的融资。地产企业融资收紧始于16年10月公司债发行收紧，此后企业债、私募资管计划、委托贷款、信托、银行贷款等渠道先后收紧，地产企业融资在16年3季度后难度加大、本钱上升。以公司债融资为例，在发行高峰（15年3季度到16年3季度）单季地产公司债发行量在1500亿以上，平均本钱5.5%,16年10月发行收紧后，季度发行量缩减到500亿以下，平均本钱升至7%。

2020年8月，房地产企业融资史上大杀器一三道出线出台。央行、银保监会等机构针对房地产企业提出的三个指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。

在这三个指标之上，将房企划为四档，踩中三条红线的房企归入“红档”，踩中两条红线的归入“橙档”，踩中一条红线的归入“黄档”，三条全没踩中的归入“绿档”，并以此为依据，限制房地产企业融资。

2020年底开始，民营企业房地产爆雷开始。房地产企业