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房地产成本管理系统相关行业知识

内容提示：

1、房地产项目开发阶段，与成本系统各模块的应用环节，适用岗位，对应业务流程紧密相关；2、房屋建筑物构造、建筑设备与目标成本的构成、编制，材料设备管理相关；

3、成本管控与房地产成本核算的口径及税法规定开发成本费用口径存在区别，需区分；4、动态成本与制造成本有相似性，也存在较大差异，可对比吸收；

5、工程结算与付款，两个紧密关联、乂相异的业务。

一、房地产项目开发阶段一般基本建设项目分为四个阶段：决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段。

按房地产项目开发现状，我们可分为以下6阶段：

一、拿地（土地获取阶段，对应系统流程一测算管理/估算）找地、可研、拿地；

1、找地，土地信息收集；2、可研，出具可行性研究报告；

1）市场分析；2）费用测算;

3）投资评价，静态、动态财务评价方法；4）风险分析；

3、拿地，竞标；二、规划设计（对应系统流程■■-目标成本编制、修订）

三阶段或两阶段设计；两阶段：初步设计、施工图设计；

三阶段：初步设计、技术设计、施工图设计；三、招标（招投标系统）

1、勘察、设计招标2、施工招标

3、材料设备采购招标，甲供料4、工程监理招标

四、项目管理（对应系统流程…合同管理、动态成本、进度管理系统；质量、安全、环境管理系统外实现）1、合同管理

1）合同谈判2）合同订立

3）合同归档2、投资控制

三、工程结算与付款的区别结算是对账，形成债权债务的活动；

付款是货币支付，清偿债务的活动；故付款可能预付、可能欠付，受合同约定及甲方现金流影响；而结算作为口常工作，定期进行。

结算、付款参考文档：

1、建设工程价款结算暂行办法，二。。四年十月二十日，中华人民共和国财政部、建设部;2、会计师事务所从事基本建设工程预算、结算、决算审核暂行办法。

1）结算：按月结算；分段结算；竣工结算;2）变更

3）偏差分析3、进度控制

4、质量控制5、安全、环境管理

五、销（CRM）六、物业管理（物业管理软件）

房地产开发流程图.具体可参考行业专门文档：X1S。

二、房屋建筑构造及建筑设备构件分类：垂直构件、水平构件、联系构件；

构件组成：

一、基础1、基础

基础之下是地基，地基不属建筑物构件；地基分为天然地基、人工地基；需要人工加固的是人工地基；地基允许承载力：每平米地基所能承受的最大压力;沉降变形：压力超过允许承载力，地基下陷变形；

2、基础1、基础分类：条形基础、桩基础、独立基础等；

2、基础设计因素：

1）承载能力；2）经济考虑，基础约占总造价的10%；

二、墙体、柱1、墙体分类：外墙、内墙；

外墙：位于建筑物四周，起到分割室内室外作用；内墙：位于建筑物内，分割室内空间；三、楼地层

I、楼地层分类：地面、结构层、顶棚；地面：人、家具直接基础部位；

顶棚：天花板；结构层：楼板；

四、屋顶构成：地面、隔热、防水；

五、楼梯分类：钢筋混凝土楼梯、电梯；

六、门窗门分类：门型根据使用功能可分为主户门、厅门、卧室门、书房门、卫生间门、储藏室门、阳台门；建筑设备--

一、给排水系统室内给水、室外给水、消防给水、排水系统；

二、供暖、燃气系统三、通风排烟

四、空调空气调节

五、电气供配电、照明；

六、其他施工工程分类--

单项工程：可独立使用工程；单位工程：可独立施工工程；

分部工程：分部工程是指按照单位工程的各个部位和工种而划分的工程。如房屋土建工程中由下向上可分为：基础工程、楼地面工程、墙体工程、屋面工程等和土方工程、钢筋混凝土工程、装饰工程等。它是单位工程的组成部分，前者按部位划分，后者按工种划分；分项工程：指将分部工程按不同的施工方法和不同的规格而划分的基本细部工程。它是分部工程的组成都分。如分部工程中的基础工程可划分为：基槽挖土、灰土垫层、基础砌筑、防潮层等，墙体工程可划分为外墙、内墙、空斗墙、半砖墙等。

三、房地产成本核算口径一、投资计价（成本核算）特点

1、单批计价针对特定开发项目计价；

2、多次计价从投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、竣工结算价；

由粗到细，前者约束后者，后者补充前者；3、按用途、构成组合计价

二、核算口径1、产品分类

1）是否可售：可售产品、不可售产品；2）是否可有偿转让：可有偿转让产品、不可有偿转让产品；

3）外形、用途分类：系统分类，比如多层、高层、商铺、别墅；2、公建配套设施分类

1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进

行处理外，其他一律按建造开发产品