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老旧住宅楼改造工程技术指导书

一、总则

1.1编制目的

为规范和指导本市老旧住宅楼改造工程的实施，保障工程质量与安全，提升居住品质，改善人居环境，延长建筑使用寿命，特制定本指导书。本指导书旨在为参与老旧住宅楼改造的建设、勘察、设计、施工、监理等单位提供技术层面的参考依据。

1.2编制依据

本指导书依据国家及地方现行的有关法律法规、标准规范、技术导则，并结合本市老旧住宅楼的实际状况编制。主要参考包括但不限于《民用建筑可靠性鉴定标准》、《既有建筑维护与改造通用规范》、《住宅建筑规范》等相关文件。

1.3适用范围

本指导书适用于本市建成年代较早、设施老化、功能不完善，且具有改造价值的城镇住宅楼（含多产权、单位自管、直管公房等类型）的综合改造工程。单体建筑的局部改造可参照执行。

1.4基本原则

1.安全第一，预防为主：将结构安全、消防安全和使用安全放在首位，严格执行相关标准规范。

2.需求导向，以人为本：充分听取居民意见，优先解决影响居民基本生活的问题，改善居住条件。

3.因地制宜，分类施策：根据建筑结构类型、建成年代、损坏程度及居民意愿，制定合理的改造方案。

4.绿色低碳，节能环保：积极采用节能、节水、节材、环保的新技术、新材料、新工艺。

5.建管并重，长效管理：改造完成后，明确后续维护管理责任，建立长效管理机制。

二、前期准备与勘察设计

2.1现状调查与评估

改造工程启动前，必须进行全面细致的现状调查与评估。

*建筑结构安全评估：应由具备资质的检测鉴定机构对房屋结构安全性进行检测评估，确定结构是否存在安全隐患，明确可改造的范围和限制条件。重点检查墙体裂缝、不均匀沉降、混凝土构件老化、钢结构锈蚀等情况。

*使用功能与设施调查：详细调查给排水、电气、暖通、燃气等管线的老化程度、走向、容量及运行状况；公共空间（楼梯间、门厅、走廊）的使用功能；屋面、外墙、门窗的破损情况；以及消防设施的配置与有效性。

*居民需求调研：通过问卷、座谈等方式，充分了解居民对改造内容的具体需求和意愿，特别是对增加或改善功能（如加装电梯、适老化改造、停车位等）的诉求。

*周边环境与历史风貌考量：若建筑位于历史街区或具有一定风貌价值，改造方案应兼顾其历史文化特色的保护与传承。

2.2改造方案设计

基于现状调查与评估结果，结合居民意愿和相关规划要求，进行改造方案设计。

*设计文件要求：设计文件应完整规范，包括但不限于设计说明、总平面图、各专业施工图纸、主要材料表、工程量清单、工程概算等。

*功能提升与优化：在满足安全的前提下，合理优化平面布局，改善采光通风，提升公共空间利用率。优先解决屋面渗漏、外墙保温隔热性能差、管道老化堵塞、电气线路安全隐患等问题。

*技术可行性与经济性：选择成熟可靠、经济适用的技术方案和材料。避免盲目追求新技术、新材料而导致成本过高或后期维护困难。

*与相关专业的协调：改造设计应与给排水、供电、供气、供暖、通信等专业管线单位充分沟通，确保改造方案的可实施性。涉及加装电梯的，应单独进行专项设计论证。

*方案公示与审批：改造方案应向居民进行公示，广泛征求意见并修改完善后，按规定程序报相关主管部门审批。

三、主要改造内容与技术要求

3.1结构安全加固与修复

*墙体加固：对酥碱、空鼓、开裂的墙体，应根据检测结果采取拆除重砌、增设扶壁柱、钢筋网片加固或压力注浆等措施。承重墙体的拆除或开洞必须经原设计单位或具有相应资质的设计单位验算同意。

*楼板与梁加固：对存在裂缝、挠度超标或承载力不足的楼板、梁，可采用增大截面法、粘贴钢板法、粘贴纤维复合材料法等进行加固。

*楼梯间加固：检查楼梯踏步、平台、栏杆的破损松动情况，及时修复或更换，确保疏散安全。

*基础处理：若存在不均匀沉降等基础问题，应进行详细勘察，必要时采取地基加固或纠偏措施。

3.2建筑屋面改造

*屋面防水：彻底清除原破损防水层及保温层，基层处理平整、干燥、洁净。根据屋面坡度和使用条件，选用合适的防水材料（如改性沥青防水卷材、高分子防水卷材、防水涂料等），按规范要求施工，确保防水效果，防水层应至少设置两道。

*保温隔热：屋面应增设或更换保温层，选用导热系数低、吸水率小、强度满足要求的保温材料（如挤塑聚苯板、岩棉板等），保温层厚度应根据节能计算确定。

*屋面排水：修复或增设屋面排水坡度，清理或更换老化、堵塞的排水管道，确保排水畅通，避免积水。可考虑设置雨水收集利用系统。

*避雷设施：检查并修复屋面避雷装置，确保其完好有效，接地电阻符合规范要求。

3.3建筑外墙改造

*外墙保温：优先采用外墙外保温系统，选用符合国家标准的保温材料和配套材料。施工前应处理好基层墙面的空