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物业维修保养管理规范

第一章总则

1.1目的与依据

为规范物业维修保养工作，确保物业共用部位、共用设施设备的正常运行与完好，保障业主及使用人的生命财产安全，提升居住与办公环境品质，依据国家相关法律法规及行业标准，结合本物业实际情况，特制定本规范。

1.2适用范围

本规范适用于本物业管理区域内所有共用部位、共用设施设备的维修、养护、管理工作，以及相关的日常巡检、故障处理、应急响应等活动。物业管理处全体相关人员及外包服务单位均须遵守本规范。

1.3基本原则

物业维修保养管理应遵循“预防为主、防治结合；专业规范、安全第一；及时高效、业主满意”的原则。通过科学的管理和精细的操作，实现物业资产的保值增值，为业主及使用人提供安全、舒适、便捷的生活与工作环境。

第二章组织与职责

2.1管理架构

物业管理处应设立专门的工程维修部门（或指定专人负责），明确各级人员的岗位职责。可根据物业规模及复杂程度，配置相应的工程主管、技术员、维修工等岗位。

2.2主要职责

2.2.1工程维修部门（或负责人）

负责本规范的组织实施、监督检查及持续改进。

制定并落实年度、季度、月度维修保养计划及预算。

组织开展物业共用部位、共用设施设备的日常巡检、定期保养及故障维修工作。

负责维修养护所需物料的申购、验收与管理。

组织或参与相关外包维修项目的招标、合同管理及过程监督。

建立健全物业工程技术档案及维修保养记录。

组织开展员工专业技能培训与安全教育。

2.2.2工程技术人员/维修工

严格按照本规范及操作规程进行日常巡检、保养和维修作业。

及时、准确地记录巡检、保养、维修等工作情况。

负责本岗位工具、设备的保管与维护。

积极参与应急抢修工作，服从统一调度。

主动学习专业知识，提升业务技能。

第三章维修保养管理

3.1日常巡检与预防性保养

3.1.1巡检内容与周期

根据物业类型及设施设备状况，制定详细的巡检清单，明确巡检项目、标准、周期（如每日、每周、每月、每季度、每半年、每年）。巡检范围应覆盖：

房屋本体：包括楼体外墙、屋面、楼梯间、公共走廊、门窗、墙面、地面、天花板等。

公共设施：包括给排水系统、供电系统、照明系统、消防系统、安防系统、电梯设备、空调系统（如适用）、供暖系统（如适用）、公共文体设施、绿化小品、道路、停车场等。

3.1.2巡检实施与记录

巡检人员应按照既定计划和标准进行检查，认真填写巡检记录表，对发现的问题及时上报，并跟踪处理结果。对于重要设施设备的巡检，应做好运行参数的记录与分析。

3.1.3预防性保养计划与实施

根据设施设备的技术资料、使用年限及运行状况，制定科学合理的预防性保养计划。保养计划应明确保养项目、周期、方法、责任人及所需物料。严格按照计划实施保养，并做好保养记录，确保设施设备处于良好运行状态。

3.2故障报修与应急处理

3.2.1报修渠道与受理

建立便捷的报修渠道，如电话报修、线上报修、前台报修等。受理人员应热情接待，详细记录报修人信息、报修内容、故障位置、联系方式等，并及时反馈至工程维修部门。

3.2.2派工与处理

工程维修部门接到报修后，应根据故障性质、紧急程度及时派工。对于一般故障，应在承诺时限内安排维修；对于紧急故障（如跑水、停电、电梯困人、火灾隐患等），须立即组织抢修。

3.2.3应急处理预案

针对各类突发设备故障及自然灾害，制定相应的应急处理预案，明确应急组织机构、响应程序、处置措施及救援物资保障。定期组织应急演练，确保预案的有效性和可操作性。

3.3维修施工管理

3.3.1维修方案确定

对于较为复杂的维修项目，应组织技术人员进行现场勘查，制定合理的维修方案，明确维修范围、技术要求、施工周期及预算。涉及重大维修或需动用专项维修资金的项目，应按规定程序报批。

3.3.2材料与设备管理

维修所需材料、配件及工具设备应符合国家及行业标准，确保质量。建立材料出入库登记制度，合理控制库存，杜绝不合格材料的使用。

3.3.3施工过程监督

维修人员应严格遵守操作规程，确保施工安全和工程质量。工程主管应对维修过程进行监督检查，及时协调解决施工中出现的问题。对于外包维修项目，应加强对施工单位的管理与协调。

3.3.4竣工验收与记录

维修工程完工后，应由工程主管组织验收，对照维修方案及质量标准进行检查。验收合格后，由报修人或业主代表签字确认，并将维修记录、验收资料等整理归档。

3.4特种设备安全管理

电梯、锅炉、压力容器、消防设施等特种设备的维修保养，必须严格遵守国家及地方相关法律法规，委托具有相应资质的单位进行。建立特种设备台账，定期进行检验检测，确保设备在有效期内安全运行。相关的合格证明、检测报告等资料应妥善保管。

3.5记录与档案管理

建立健全物业工程技术档案，包括设施设备出厂资料、安装调